Στο ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως μπορεί να συμφωνηθεί ρήτρα αναπροσαρμογής του μισθώματος ετησίως επί του εκάστοτε καταβαλλόμενου μισθώματος.
Συνήθως συμφωνείται ένα ποσοστό αναπροσαρμογής επί του καταβαλλόμενου μισθώματος. όμως πολύ δύσκολα θα δεχθεί ένας μισθωτής μία ρήτρα αναπροσαρμογής που θα ανέρχεται σε ποσοστό μεγαλύτερο της αναπροσαρμογής του τιμαρίθμου κόστους ζωής και ιδιαίτερα όταν υπάρχει μεγάλη απόκλιση μεταξύ του αιτούμενου ποσοστό αναπροσαρμογής και της μεταβολής του τιμάριθμου.
Στην περίπτωση αυτή πρέπει να τεθεί όρος στο μισθωτήριο συμφωνητικό ότι η αύξηση του μισθώματος θα ανέρχεται σε κάποιο επιπλέον μικρό ποσοστό της ετήσιας μεταβολής του τιμάριθμου όπως αυτός καθορίζεται από τη Στατιστική Υπηρεσία.
Έχουν δεχθεί τα δικαστήρια ότι για να ισχύσει η προβλεπόμενη από το μισθωτήριο αναπροσαρμογή του μισθώματος πρέπει να γίνεται εντός της μισθωτικής διαρκείας δηλαδή διαρκούσης της μισθωτικής σύμβασης. σε περίπτωση που έχει λήξει η μισθωτική σύμβαση δεν ισχύει η αναπροσαρμογή που έχει συμφωνηθεί στο ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως αλλά ισχύει η νόμιμη αναπροσαρμογή δηλαδή αυτή που προβλέπεται από το νόμο, που ανέρχεται στο 75% της μεταβολής του τιμάριθμου όπως αυτός καθορίζεται από τη Εθνική Στατιστική Υπηρεσία.
Προκειμένου ο εκμισθωτής να επιτύχει να ισχύσει η αναπροσαρμογή που αναφέρεται στο ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως και μετά τη λήξη αυτού(παράταση) πρέπει να το αναφέρει τούτο ρητά στο ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως.
Δηλαδή θα πρέπει να αναγράφει στο ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως ότι σε περίπτωση παρατάσεως της μισθωτικής συμβάσεως θα εξακολουθήσει να ισχύει η συμφωνηθείσα αναπροσαρμογή του μισθώματος.
Πάντως για να βρεθεί το ορθό ποσοστό αναπροσαρμογής πρέπει να λαμβάνεται υπ όψιν η θέση του ακινήτου, η πορεία της αγοράς , η δυνατότητα του μισθωτή και άλλοι παράγοντες. Δια του πληρεξούσιου δικηγόρου ο εκμισθωτής θα ενημερώνεται για την εκάστοτε ισχύουσα νομοθεσία επί της αναπροσαρμογής των μισθώσεων.
Τέλος σε υφιστάμενες μισθώσεις όπου υπάρχει προφανής αναλογία μεταξύ του καταβαλλόμενου μισθώματος και εκείνο που μπορεί να απαιτηθεί από την ελεύθερη μίσθωση του ακινήτου (δηλαδή υπάρχει μία απόκλιση ξεπερνά το 30% όπως δέχεται η πλειονότητα τα δικαστηρίων) μπορεί ο εκμισθωτής δια του πληρεξούσιου δικηγόρου να ασκήσει αγωγή αναπροσαρμογής του μισθώματος. Βέβαια στην περίπτωση αυτή πρέπει να συντρέχουν και άλλες προϋποθέσεις(ΑΚ 288,ΑΚ388).
Περαιτέρω με την διάταξη του άρθρου 7 του ΠΔ 34/1995 για τις εμπορικές μισθώσειςορίζεται ειδικότερα :
1. Το μίσθωμα κατά τη σύναψη της σύμβασης καθορίζεται ελεύθερα από τουςσυμβαλλομένους και αναπροσαρμόζεται κατά τα χρονικά διάστημα και το ύψος πουορίζεται στη σύμβαση. Όρος για ποσοστιαία σταδιακήαναπροσαρμογή του μισθώματος, που συνομολογείται μετά την 1η Σεπτεμβρίου 1994,ισχύει και για χρόνο (συμβατικό ή με αναγκαστική παράταση), για τον οποίο δεν έχειπροβλεφθεί σταδιακή αναπροσαρμογή, εφόσον τα μέρη δεν έχουν αποκλείσει την ισχύτου για χρόνο που δεν προβλέπεται από τη σύμβαση.
2. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος ή αυτήέχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα, η αναπροσαρμογή γίνεται μετά διετία από την έναρξητης σύμβασης και καθορίζεται σε ποσοστό ετησίως όχι κατώτερο του έξι τοις εκατό(6%) της αντικειμενικής αξίας του μισθίου και για τους ακάλυπτους χώρους τουτέσσερα τοις εκατό (4%) και στις περιοχές που δεν ισχύει το σύστημα αυτό, τηςαγοραίας αξίας τους, έκτος αν συντρέχουν εξαιρετικοί λόγοι που επιβάλλουνδιαφορετική ρύθμιση και οι οποίοι πρέπει να μνημονεύονται στη σύμβαση. Η αληθινήέννοια του προηγούμενου εδαφίου είναι ότι είναι ισχυρή η τιμαριθμική ρήτρααναπροσαρμογής μισθώματος, η οποία περιέχεται στην μισθωτική σύμβαση, έστω καιαν αυτή συμφωνήθηκε πριν από την 1 Μαΐου 1992.
3. “Περαιτέρω αναπροσαρμογή του οριζόμενου κατά τις διατάξεις της προηγούμενηςπαραγράφου μισθώματος γίνεται κάθε έτος και ανέρχεται σε ποσοστό εβδομήντα πέντετοις εκατό (75%) της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα τηςαναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγουμένου έτους (απλήδωδεκάμηνη μεταβολή), όπως αυτή υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσίατης Ελλάδος(Ε.Σ.Υ.Ε.).”Η αληθινή έννοια του προηγούμενου εδαφίου είναι ότι αυτό εφαρμόζεται και σεπερίπτωση που το συμφωνημένο μίσθωμα υπερβαίνει το έξι τοις εκατό (6%) τηςαντικειμενικής αξίας του μισθίου, ή της αγοραίας αξίας, όπου δεν ισχύει το σύστημααυτό.
4. Σε κάθε περίπτωση μπορεί να ζητηθεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με τησυνδρομή του άρθρου 388 του Αστικού Κώδικα.5. Το εκάστοτε αναπροσαρμοζόμενο μίσθωμα καθίσταται απαιτητό από τηνκοινοποίηση της έγγραφης όχλησης του εκμισθωτή.
Περαιτέρω εξαιρετικά και κατ΄ απόκλιση των ανωτέρω ορίζεται με το άρθρο 121παρ.1 και 2 Ν.4926/2022 ορίζεται >«Για τις μισθώσεις ακινήτων που εμπίπτουν στοπεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 (Α’ 30), καθώς και του άρθρου 13 του ν. 4242/2014(Α’ 50), επιτρέπεται, από την 1η.1.2022 έως και την 31η.12.2022, αναπροσαρμογή τουμισθώματος που ανέρχεται σε ποσοστό τρία τοις εκατό (3%), κατά ανώτατο όριο, επίτου μισθώματος του έτους 2021»
Τέλος και με το άρθρο 96 παρ.1 Ν.5007/2022 ορίζεται«Για τις εμπορικές μισθώσεις ακινήτων που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ.34/1995 (Α` 30), επιτρέπεται, από την 1η Ιανουαρίου 2023 έως και την 31η Δεκεμβρίου2023, αναπροσαρμογή του μισθώματος που ανέρχεται σε ποσοστό τρία τοις εκατό(3%), κατά ανώτατο όριο, επί του μισθώματος του έτους 2022»Τέλος από το άνω πλαφόν του 3% εξαιρούνται α) Ανώνυμες Εταιρείας Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας,β) εταιρείες που ανήκουν σε Οργανισμούς Εναλλακτικών Επενδύσεων,γ) επιχειρήσεις εκμετάλλευσης εμπορικού κέντρου, επιφανείας τουλάχιστον 15.000τ.μ.δ) εταιρείες που ανήκουν κατά 100% στο Δημόσιο, και στις θυγατρικές εταιρείες τους
