Δημήτρης Πολλάλης - Δικηγόρος

Τηλ. 210-6753730

Κιν. 6974 602 316

Email

pollalisdi@yahoo.gr

Εξώσεις

0 Comments
Αγωγη Αποδοσης Μισθιου απο καθυστερηση με Καταγγελια

Διαδικασία Αποβολής απο το μίσθιο.

1.- ΓΕΝΙΚΑ. Δυστυχώς από αρκετούς ενοικιαστές θα αντιμετωπίσετε άρνηση καταβολής των ενοικίων  , των κοινοχρήστων  και το καλύτερο που θα μπορέσουμε να κάνουμε στην περίπτωση αυτή είναι ξεκινήσουμε την διαδικασία απόδοσης του μισθίου όσο το δυνατό νωρίτερα με την συνδρομή του δικηγόρου. Οι επαγγελματίες κακοπληρωτές που δυστυχώς τον καιρό αυτό αφθονούν προτού παύσουν να καταθέτουν τα ενοίκια στον τραπεζιτικό λογαριασμό είναι σίγουρο ότι δεν θα έχουν καταβάλει τα κοινόχρηστα και τέλη ύδρευσης και τους λογαριασμούς ρεύματος εάν η σύνδεση δεν είναι στο όνομά τους. Είναι σκόπιμα να ζητάμε από τον διαχειριστή να μας ενημερώνει άμεσα για τυχόν καθυστέρηση κοινοχρήστων καθώς επίσης τηλεφωνικά η ηλεκτρονικά να παρακολουθούμε την εξόφληση των λογαριασμών κοινής ωφελείας που παραμένουν στο όνομα του ιδιοκτήτη. Με την πρώτη καθυστέρηση του μισθώματος  όταν θα έχουν προηγηθεί και όλα τα παραπάνω είναι πλέον σίγουρο ότι η έναρξη της διαδικασίας αποβολής από το μίσθιο είναι πλέον μονόδρομος. Αν διαμαρτυρηθείτε οι δικαιολογίες που θα προβάλουν είναι αμέτρητες και ευρηματικές. Συνήθως όταν υπάρχει ένα σοβαρό πρόβλημα για την καταβολή του ενοικίου κάθε συνεπής ενοικιαστής θα ειδοποίησει προηγουμένως τον ιδιοκτήτη .

2.-ΔΙΑΤΑΓΗ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΜΙΣΘΙΟΥ. Είναι ο συνηθέστερος και  συντομότερος τρόπος να επιτύχετε την αποβολή του δύστροπου ενοικιαστή και να ελευθερώσετε το ακίνητο σας απευθυνόμενοι στον δικηγόρο σας..

Αρχικά σε πρώτο στάδιο κοινοποιείται η εξώδικη δήλωση διαμαρτυρίας προς ενοικιαστή (και στην σύζυγο του εάν  το μίσθιο χρησιμοποιείται ως κυρία κατοικία )και καλείται εντός 15 ημερών από την κοινοποίηση της εξώδικης δήλωσης να καταβάλει τα οφειλόμενα μισθώματα. Οι επαγγελματίες κακοπληρωτές που γνωρίζουν την «διαδικασία» θα αρχίσουν την αναζήτηση νέου μισθίου αφού συνήθως οι ιδιοκτήτες αποφεύγουν την άμεση αποστολή της εξώδικης δήλωσης και ελπίζουν μάταια τις περισσότερες φορές   ότι ο ενοικιαστής θα ταχτοποιήσει την οφειλή του και έτσι παραμένουν αρκετούς μήνες χωρίς την καταβολή του ενοικίου.. Έτσι με ένα πολύ μικρό έξοδο (την κοινοποίηση του εξωδίκου) αποφεύγετε η μεγαλύτερη ζημία. Επίσης σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου  637 ΚπολΔ εάν υπάρξει και στο μέλλον και  άλλη καθυστέρηση δεν απαιτείται νέα κοινοποίηση εξώδικης δήλωσης.

Στην  συνέχεια σε δεύτερο στάδιο εάν δεν υπάρξει πληρωμή της οφειλής εντός 15 ημερών   υποβάλλεται από τον πληρεξούσιο  δικηγόρο στο αρμόδιο Δικαστήριο αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου και εκδίδεται συνήθως εντός μια εβδομάδας η διαταγή απόδοσης μισθίου. Στην σχετική αίτηση και συνακόλουθα στην εκδοθησομένη διαταγή μπορεί καταχωρηθεί και αίτημα καταβολής των οφειλομένων μισθωμάτων ,κοινοχρήστων ,οφειλών από ΕΥΔΑΠ και ηλεκτρικού ρεύματος εάν η σύνδεση  δεν είναι επ΄ ονόματι του ενοικιαστή. Η διαταγή απόδοσης μισθίου κοινοποιείται από τον δικηγόρο με δικαστικό επιμελητή στην συνέχεια στον μισθωτή με την εντολή προς εκτέλεση να παραδώσει το μίσθιο ελεύθερο και κενό το μίσθιο εντός είκοσι ημερών από την κοινοποίηση. Βεβαίως ο μισθωτής δύναται να ασκήσει δια του δικηγόρου του ανακοπή εντός 15 εργασίμων ημερών από την κοινοποίηση της διαταγής   και να προβάλει λόγους ακύρωσης της διαταγής απόδοσης μισθίου ημερών αλλά η άσκηση της ανακοπής δεν αναστέλλει την εκτέλεση την εκτέλεση της διαταγής. Για επιτύχει αναστολή εκτέλεσης  απαιτούνται προσθετές ενέργειες από τον δικηγόρο του και έξοδα και επί πλέον εξετάζεται η βασιμότητα των λόγων της ανακοπής. Συνήθως στην συντριπτική τους πλειοψηφία οι ενοικιαστές δεν απευθύνονται σε δικηγόρο μετακομίζουν για να μην υποβληθούν σε άσκοπα δικαστικά έξοδα αλλά και για εξασφαλίσουν την νέα διαμονή τους και έτσι επιτυγχάνεται η απελευθέρωση του ακινήτου.

Τέλος σε τρίτο στάδιο εάν ο μισθωτής εξακολουθεί να παραμένει στο μίσθιο και αδιαφορεί για την εξέλιξη ακολουθεί η εκτέλεση της διαταγής απόδοσης μισθίου και ο δικαστικός επιμελητής εκτελεί την διαταγή υστέρα από έγγραφή εντολή του δικηγόρου και αποβάλει τον ενοικιαστή από το μίσθιο. Ακολουθεί καταγραφή των αντικειμένων που θα βρεθούν στο μίσθιο που παραδίδονται σε μεσεγγυούχο και αλλάζεται η κλειδαριά. Ο μεσεγγυούχος είναι υποχρεωμένος να φυλάσσει για έξι μήνες   τα πράγματα του ενοικιαστή που μπορεί να τα μεταφέρει και σε άλλο χώρο. Πολλές φορές όμως ο ενοικιαστής φεύγει αυτοβούλως  από το μίσθιο σε κάποιο στάδιο της διαδικασίας χωρίς όμως  να παραδώσει τα κλειδιά ή αδιαφορώντας να παραδώσει με κάποιο εμφανή τρόπο. Πάντως ο ιδιοκτήτης για να είναι εξασφαλισμένος  έναντι του ενοικιαστή πρέπει να λαμβάνει έγγραφη απόδειξη παράδοσης των κλειδιών και  του μισθίου διαφορετικά θα πρέπει να εκτελεστεί η διαταγή απόδοσης μισθίου με δικαστικό επιμελητή έστω και εάν η εκτέλεση αφορά κενό μίσθιο. Θα πρέπει πάντως ο ιδιοκτήτης να συμβουλεύεται τον δικηγόρο του πριν την παραλαβή του μισθίου.

3.- ΑΓΩΓΗ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΜΙΣΘΙΟΥ ΑΠΟ ΔΥΣΤΡΟΠΙΑ ή ΚΑΘΥΣΤΕΡΗΣΗ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ. Σε ορισμένες περιπτώσεις δεν είναι δυνατή η έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου. Αυτό συμβαίνει είτε διότι δεν έχει συνταχθεί μισθωτήριο συμβόλαιο, είτε διότι δεν έχει καταχωρηθεί ηλεκτρονικά  η μισθωτική σύμβαση στην ΑΑΔΕ είτε διότι δεν έχει γίνει αποδοχή της σύμβασης από τον μισθωτή είτε διότι έχει επέλθει σιωπηρή υποκατάσταση του μισθωτή η του εκμισθωτή  από την αρχική μισθωτική σύμβαση καθώς και για πλειονότητα άλλων περιπτώσεων .Τότε ακολουθείται η διαδικασία ασκήσεως αγωγής απόδοσης μισθίου και κατατίθεται από τον πληρεξούσιο δικηγόρο στο αρμόδιο δικαστήριο με αίτημα την απόδοση του μισθίου ορίζεται ημερομηνία εκδίκασης της αγωγής ( συνήθως σε 2-3 περίπου μήνες ανάλογα με το δικαστήριο)και στην συνέχεια κοινοποιείται στον ενοικιαστή. Στην συνέχεια ακολουθεί εκδίκαση(συζήτηση) της αγωγής  και στην συνέχεια μετά από 2-3 περίπου μήνες  εκδίδεται η απόφαση η οποία συνήθως ορίζεται και προσωρινά εκτελεστή στην συνέχεια κοινοποιείται στον ενοικιαστή και ακολουθείται η διαδικασία εξώσεως με δικαστικό επιμελητή. Βεβαίως ο ενοικιαστής έχει την δυνατότητα ασκήσεως ένδικων μέσων κατ΄ αυτής  καθώς και την δυνατότητα ασκήσεως αίτησης αναστολής εκτέλεσης της απόφασης όμως στην πράξη σπανίως καταφεύγει στα μέσα αυτά.