Δημήτρης Πολλάλης - Δικηγόρος

Τηλ. 210-6753730

Κιν. 6974 602 316

Email

pollalisdi@yahoo.gr

Εμπορικές Μισθώσεις

0 Comments
Αναπροσαρμογη Μισθωματος Κυριας Κατοικιας

Ι.- ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΠΟΥ ΕΧΟΥΝ ΣΥΝΑΦΘΕΙ ΠΡΙΝ ΤΗΝ 1-3-2014 έχουν υποχρεωτική τουλάχιστον 12ετή διάρκεια ακόμα και εάν έχει ορισθεί από την σύμβαση μικρότερη διάρκεια συμφώνα με το άρθρο 13 παρ.1 εδάφιο α του νόμου 4242/2014, (φεκ 50 Α/28.02.2014) που ορίζει « οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του Π.Δ. 34/1995 και συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους, τις διατάξεις του αστικού κώδικα και του Π.Δ 34/1995, με την εξαίρεση των άρθρων 5-6,16-18, 20-26, 27 παρ. 2, 28-40, 43, 46 και 47 αυτού».

ΙΙ.- ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΠΟΥ ΕΧΟΥΝ ΣΥΝΑΦΘΕΙ ΜΕΤΑ ΤΗΝ 1-3-2014 έχουν υποχρεωτική τουλάχιστον 3ετή διάρκεια ακόμα και εάν έχει  ορισθεί από την σύμβαση μικρότερη διάρκεια συμφώνα με το άρθρο 13 παρ.1 εδάφιο β του νόμου 4242/2014, (φεκ 50 Α/28.02.2014) που ορίζει «Οι μισθώσεις του ανωτέρω εδαφίου ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματα της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίηση της.»

ΙΙΙ.- ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΑΠΟ ΤΟΝ ΜΙΣΘΩΤΗ

Μια εμπορική μισθωτική σύμβαση μπορεί να καταγγελθεί από τον μισθωτή με τους όρους που προβλέπονται από  το άρθρο 43 του ΠΔ 34/1995 όπως αυτό τροποποιήθηκε με την παρ.1 άρθρου 17 Ν.3853/2010 που ορίζει : «Ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο ενός (1) έτους από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως τα δε τα αποτελέσματα της επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από τη γνωστοποίηση της. Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο καταγγελίας της μίσθωσης.»Βεβαίως η ανωτέρω απαρίθμηση των μισθωτικών συμβάσεων είναι και των όρων αυτών είναι ενδεικτική αφού υπάρχουν και οι μισθωτικές συμβάσεις του Δημοσίου, των ΝΠΔΔ, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις κλπ που διέπονται από ειδικότερες διατάξεις . O δικηγόρος που θα συντάξει την μισθωτική σύμβαση θα ενημερώσει για τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που δημιουργούνται εκατέρωθεν με την κατάρτισή της.

6.- ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ

Στο ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως μπορεί να συμφωνηθεί ρήτρα αναπροσαρμογής του μισθώματος ετησίως επί του εκάστοτε καταβαλλόμενου μισθώματος. Συνήθως συμφωνείται ένα ποσοστό αναπροσαρμογής επί του καταβαλλόμενου μισθώματος. όμως πολύ δύσκολα θα δεχθεί ένας μισθωτής μία ρήτρα αναπροσαρμογής που θα ανέρχεται σε ποσοστό μεγαλύτερο της αναπροσαρμογής του τιμαρίθμου κόστους ζωής και ιδιαίτερα όταν υπάρχει μεγάλη απόκλιση μεταξύ του αιτούμενου ποσοστό αναπροσαρμογής και της μεταβολής του τιμάριθμου.

Στην περίπτωση αυτή πρέπει να τεθεί όρος στο μισθωτήριο συμφωνητικό ότι η αύξηση του μισθώματος θα ανέρχεται σε κάποιο επιπλέον μικρό ποσοστό της ετήσιας μεταβολής του τιμάριθμου όπως αυτός καθορίζεται από τη Στατιστική Υπηρεσία. Έχουν δεχθεί τα δικαστήρια ότι για να ισχύσει η προβλεπόμενη από το μισθωτήριο αναπροσαρμογή του μισθώματος πρέπει να γίνεται εντός της μισθωτικής διαρκείας δηλαδή διαρκούσης της μισθωτικής σύμβασης. σε περίπτωση που έχει λήξει η μισθωτική σύμβαση δεν ισχύει η αναπροσαρμογή που έχει συμφωνηθεί στο ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως αλλά ισχύει η νόμιμη αναπροσαρμογή δηλαδή αυτή που προβλέπεται από το νόμο, που ανέρχεται στο 75% της μεταβολής του τιμάριθμου όπως αυτός καθορίζεται από τη Εθνική Στατιστική Υπηρεσία.

Προκειμένου ο εκμισθωτής να επιτύχει να ισχύσει η αναπροσαρμογή που αναφέρεται στο ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως και μετά τη λήξη αυτού(παράταση) πρέπει να το αναφέρει τούτο ρητά στο ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως.

Δηλαδή θα πρέπει να αναγράφει στο ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως ότι σε περίπτωση παρατάσεως της μισθωτικής συμβάσεως θα εξακολουθήσει να ισχύει η συμφωνηθείσα  αναπροσαρμογή του μισθώματος. Πάντως για να βρεθεί το ορθό ποσοστό αναπροσαρμογής πρέπει να λαμβάνεται υπ όψιν η θέση του ακινήτου, η πορεία της αγοράς , η δυνατότητα του μισθωτή και άλλοι παράγοντες. Δια του πληρεξούσιου δικηγόρου ο εκμισθωτής θα ενημερώνεται για την εκάστοτε ισχύουσα νομοθεσία επί  της αναπροσαρμογής των μισθώσεων.

Τέλος σε υφιστάμενες μισθώσεις όπου υπάρχει προφανής αναλογία μεταξύ του καταβαλλόμενου μισθώματος και εκείνο που μπορεί να απαιτηθεί από την ελεύθερη μίσθωση του ακινήτου (δηλαδή υπάρχει μία απόκλιση ξεπερνά το 30% όπως δέχεται η πλειονότητα τα δικαστηρίων) μπορεί ο εκμισθωτής δια του πληρεξούσιου δικηγόρου να ασκήσει αγωγή αναπροσαρμογής του μισθώματος. Βέβαια στην περίπτωση αυτή πρέπει να συντρέχουν και άλλες προϋποθέσεις(ΑΚ 288,ΑΚ388).