Δημήτρης Πολλάλης - Δικηγόρος

Τηλ. 210-6753730

Κιν. 6974 602 316

Email

pollalisdi@yahoo.gr

Επισημανσεις και Προαπαιτουμενα Εμπορικης Μισθωσης

Δημήτρης Πολλάλης Δικηγόρος  > Εμπορικές Μισθώσεις >  Επισημανσεις και Προαπαιτουμενα Εμπορικης Μισθωσης
0 Comments
προαπαιτουμενα εμπορικη μισθωση

ΠΡΙΝ ΤΗΝ ΚΑΤΑΡΤΙΣΗ  ΜΙΣΘΩΤΙΚΗΣ ΣΥΜΒΑΣΗΣ  ΓΙΑ ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ

Πριν από την εκμίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη πρέπει να ερευνάται προηγουμένως κατά πόσο το ακίνητο αυτό μπορεί να εκμισθωθεί για τη συγκεκριμένη χρήση  να ερευνάται ο κανονισμός της πολυκατοικίας εάν υπάρχει Καθώς επίσης και να ερευνάται εάν η προβλεπόμενη χρήση επιτρέπεται από την πολεοδομική κατάσταση του ακινήτου και από ότι επιτρεπόμενη χρήση γης στην περιοχή στην περιοχή που βρίσκεται. σε κάθε περίπτωση το μισθωτήριο.

Εάν δεν είμαστε σίγουροι για  για την  προβλεπόμενη από τους κανονισμούς και την πολεοδομία προβλεπόμενη χρήση να συντάσσεται από πληρεξούσιο δικηγόρο ο οποίος θα θέση τους αναγκαίους όρους στο μισθωτήριο πώς θα σε περίπτωση μη αδειοδότησης του καταστήματος η της επιχείρησης να απαλλάσσεται κάθε ευθύνης ο εκμισθωτής

  • ΠΑΡΟΧΗ ΡΕΥΜΑΤΟΣ : Η παροχή ρεύματος πρέπει να είναι ανενεργή. Για τον σκοπό αυτό δίδεται εντολή διακοπής  στον πάροχο ενέργειας που ήταν συνδεδεμένο το μίσθιο εάν δεν έχει πράξει τούτο ο προηγούμενος ενοικιαστής μόλις ελευθερωθεί το ακίνητο..Έτσι δεν πρόκειται να επιβαρυνθεί στο μέλλον ο ιδιοκτήτης από τυχόν απλήρωτους λογαριασμούς ρεύματος (για τα απλήρωτα δημοτικά τέλη όμως βαρύνεται) . Είναι σύνηθες το φαινόμενο λόγω της υπάρχουσας κρίσης ενοικιαστές να εγκαταλείπουν τα μίσθια λόγω οφειλών ρεύματος ,απλήρωτων  ενοικίων  , κοινοχρήστων κλπ και να αναζητούν νέα μίσθια .Με τον τρόπο αυτό διασφαλίζεται  επί πλέον  ο ιδιοκτήτης ότι ο μελλοντικός ενοικιαστής δεν έχει οφειλές ρεύματος .Μπορεί   να υπάρχει στο μισθωτήριο όρος περί παράδοσης της χρήσης του μισθίου μετά την υπογραφή του σχετικού συμβολαίου με τον πάροχο ηλεκτρικού ρεύματος. Μόνο ανα τηρηθούν τα ανωτέρω θα είναι κατοχυρωμένος ο ιδιοκτήτης και από τις περιπτώσεις ρευματοκλοοπών που αφθονούν σήμερα 
  •  ΥΔΡΕΥΣΗ : Οι οφειλές από  ΕΥΔΑΠ ή άλλο φορέα ύδρευσης εκτός από τον ενοικιαστή βαρύνουν και τον ιδιοκτήτη.
  • ΤΟΠΙΚΗ ΑΡΜΟΔΙΟΤΗΤΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ : Πρέπει να καταχωρίζεται στο μισθωτήριο όρος ως προς την κατά τόπο αρμοδιότητα του δικαστηρίου σε περίπτωση δικαστικών διαφορών (πχ καθυστέρηση μισθώματος)ιδίως σε περιοχές που αλλού κατοικεί ο ιδιοκτήτης και αλλού βρίσκεται στο μίσθιο. Πάντως σε κάθε περίπτωση να ερωτάται και ο δικηγόρος που μελλοντικά  που θα προβεί στις ενέργειες αυτές αν υπάρξει ανάγκη.
  • ΕΠΙΣΚΕΥΕΣ : Πρέπει να αναγράφεται στο μισθωτήριο ότι τυχόν επισκευές του μισθίου  ή τουλάχιστον εκείνες που προέρχονται από συνήθη χρήση (όπως πχ αντικατάσταση του θερμοσίφωνα μετά από μακροχρόνια χρήση, επισκευή υδραυλικών ειδών κλπ ) επιβαρύνουν τον ενοικιαστή.
  • ΑΝΗΛΙΚΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗΣ : Σε περίπτωση που το μίσθιο ανήκει κατά πλήρη κυριότητα σε ανήλικο το μισθωτήριο λόγω της ιδιαιτερότητας του ως προς την σύνταξη αλλά και την καταχώριση του στην ΑΑΔΕ πρέπει να συντάσσεται από τον νομικό σύμβουλο. Το μισθωτήριο στην περίπτωση αυτή συντάσσεται και υπογράφεται από τους έχοντες την γονική μέριμνα επιμέλεια ή κηδεμονία κλπ του ανηλίκου.
  • ΕΓΓΥΗΤΗΣ Σε περίπτωση που ο μισθωτής δεν διαθέτει τα αναγκαία εισοδήματα για την πληρωμή του ενοικίου ή δεν έχει σταθερή εργασία  είναι ορθό να εξετάζεται η παροχή εγγύησης υπέρ αυτού από τρίτο φερέγγυο άτομο. Ο όρος της εγγύησης που είναι ειδικός και συντάσσεται από τον δικηγόρο αναγράφεται στο μισθωτήριο που υπογράφεται επιπρόσθετα και από τον εγγυητή.
  • ΚΑΤΑΛΛΗΛΟΤΗΤΑ ΤΟΥ ΜΙΣΘΙΟΥ : Πριν από την εκμίσθωση ακινήτου για επαγγελματική στέγη πρέπει να ερευνάται προηγουμένως κατά πόσο το ακίνητο αυτό μπορεί να εκμισθωθεί για τη συγκεκριμένη χρήση  ήτοι να ερευνάται ο κανονισμός της πολυκατοικίας εάν υπάρχει καθώς επίσης και να ερευνάται εάν η προβλεπόμενη χρήση επιτρέπεται από την πολεοδομική κατάσταση του ακινήτου και από την επιτρεπόμενη χρήση γης στην περιοχή στην περιοχή που βρίσκεται. Σε κάθε περίπτωση το μισθωτήριο εάν δεν είμαστε σίγουροι για  για την  προβλεπόμενη από τους κανονισμούς και την πολεοδομία προβλεπόμενη χρήση να συντάσσεται από πληρεξούσιο δικηγόρο ο οποίος θα θέση τους αναγκαίους όρους στο μισθωτήριο που σε περίπτωση μη αδειοδότησης του καταστήματος η της επιχείρησης να απαλλάσσεται κάθε ευθύνης ο εκμισθωτής.
  • ΤΕΛΗ ΧΑΡΤΟΣΗΜΟΥ : Τα τέλη χαρτοσήμου  στις εμπορικές μισθώσεις ανέρχονται σε ποσοστό 3,6% επί του καταβαλλόμενου μισθώματος, Αυτό σημαίνει ότι  μέσω  της δηλώσεως φόρου εισοδήματος που υποβάλλει ο ιδιοκτήτης θα του επιβληθεί φόρος 3,6% επί του επί των δηλωθέντων μισθωμάτων του ακινήτου αυτού. Στο μισθωτήριο συμβόλαιο λοιπόν πρέπει να αναγράφεται ότι το τέλος χαρτοσήμου θα επιβαρύνει  εξ ολοκλήρου τον μισθωτή   διαφορετικά εάν ουδέν αναγράφεται στο μισθωτήριο ο φόρος αυτός επιβαρύνει   κατ΄ ισομοιρία τον εκμισθωτή και τον μισθωτή (1,8%). Βεβαίως μπορεί να αναγράφεται στο μισθωτήριο ότι ο φόρος αυτός θα βαρύνει εξολοκλήρου τον εκμισθωτή η απαλλάσσεται του φόρου αυτού ο μισθωτής. τούτο είναι στη διακριτική ευχέρεια των συμβαλλομένων.
  • ΛΟΙΠΑ : Βεβαίως η απαρίθμηση των ανωτέρω επισημάνσεων είναι ενδεικτική και  κάθε περίπτωση έχει και την ιδιαιτερότητα της , που ο δικηγόρος θα σας ενημερώσει αναλυτικά ,απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή στην εκμίσθωση ενός ακινήτου διότι σε περίπτωση  μη εκπλήρωσης  των υποχρεώσεων του ενοικιαστή και  τυχόν εξώσεώς του η ζημία θα είναι σημαντική.