Δικηγορος :
Πολλάλης Δημήτρης και Συνεργάτες
Ι. Μισθωσεις ακινητων
1.- ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΚΥΡΙΑΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ διέπονται από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα (άρθρα 574-618) , και από το άρθρο 2 του ν.1703/1987 όπως αντικαταστάθηκε. με το άρθρο 1 παρ.5 του ν.2235/94 που ορίζουν και για τα δύο συμβαλλόμενα μέρη υποχρεωτική ελάχιστη τριετή διάρκεια εκτός εάν η μίσθωση λυθεί μεταγενέστερα με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Οι μισθώσεις αυτές είναι οι συνηθέστερες και οι μισθωτές που πληρούν ορισμένα εισοδηματικά κριτήρια τυγχάνουν κρατικής επιδότησης … (περισσότερα)
Τέλος κύρια κατοικία πρέπει να νοηθεί η κατοικία η οποία αποτελεί κυρίως κέντρο εγκατάστασης και διαβίωσης του μισθωτού. Έτσι για την υπαγωγή της μίσθωσης στο ν. 1703/1987, το αστικό ακίνητο πρέπει να χρησιμοποιείται μόνο για κύρια κατοικία, διότι ο νόμος δεν εφαρμόζεται για οποιαδήποτε άλλη χρήση (δευτερεύουσα κατοικία, εξοχικό κ.λ.π.). Αν το αστικό αυτό ακίνητο παύσει για οποιονδήποτε λόγο να χρησιμοποιείται ως κατοικία κυρία, παύει και η προστασία του ν. 1703/1987 και η μίσθωση μετατρέπεται σε αστική και υπόκειται στις διατάξεις του ΑΚ
Κατά τα λοιπά ισχύουν οι διατάξεις της παραγράφου 2 του ανωτέρω άρθρου που ορίζουν τα παρακάτω:
- Η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστο για (3) έτη, κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο. Η διάταξη αυτή ισχύει και μετά την 1.7.1997. Σύντμηση της τριετίας επιτρέπεται με νεότερη συμφωνία απέχουσα από την έναρξη της μισθωτικής σύμβασης τουλάχιστον έξι (6) μήνες μετά την κατάρτισή της και αποδεικνυόμενη με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Αν ο συμβατικός χρόνος έχει καθορισθεί μικρότερος της τριετίας και δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος για τον υπόλοιπο χρόνο το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται με ανάλογη εφαρμογή του άρθρου 1 παρ. 3 του παρόντος νόμου, ως και την 1.1.1997. Μετά την ημερομηνία αυτή, το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται ετησίως κατά ποσοστό εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) του τιμάριθμου του κόστους ζωής, όπως αυτό έχει καθορισθεί από την Τράπεζα της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους δώδεκα (12) μήνες.
- Προκαταβολή μισθώματος επιτρέπεται μόνο για τον τρέχοντα μισθωτικό μήνα. Απαγορεύεται η καταβολή από το μισθωτή εγγυοδοσίας για την εκτέλεση της σύμβασης ποσού μεγαλύτερου από τα μισθώματα δύο μηνών.
- Η καθυστέρηση καταβολής από το μισθωτή των δαπανών των κοινοχρήστων του μισθίου και κάθε άλλης χρηματικής οφειλής, που αφορά το μίσθιο και κατά τη συμφωνία τον βαρύνει, έχει τα έννομα αποτελέσματα καθυστέρησης του μισθώματος. Το ίδιο ισχύει και όταν ο μισθωτής δεν καταβάλλει την αποζημίωση που έχει επιδικαστεί τελεσίδικα για φθορές ή μεταβολές στο μίσθιο.
- Ο μισθωτής υποχρεούται να επιτρέψει στον εκμισθωτή ή σε αντιπρόσωπό του, οι οποίοι μπορούν να συνοδεύονται από εμπειροτέχνη ή πραγματογνώμονα να επισκέπτονται το μίσθιο μία φορά κάθε τρίμηνο, για να διαπιστώσουν την καλή και σύμφωνη με τους όρους της μίσθωσης χρήση του. Αδικαιολόγητη άρνηση του μισθωτή παρέχει στον εκμισθωτή το δικαίωμα άμεσης καταγγελίας της σύμβασης. (περισσότερα)
2.-ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΔΕΥΤΕΡΕΥΟΥΣΑΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ διέπονται σήμερα από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα (άρθρα 574-618). (περισσότερα)
3.- ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΠΟΥ ΕΧΟΥΝ ΣΥΝΑΦΘΕΙ ΠΡΙΝ ΤΗΝ 1-3-2014 έχουν υποχρεωτική τουλάχιστον 12ετή διάρκεια ακόμα και εάν έχει ορισθεί από την σύμβαση μικρότερη διάρκεια συμφώνα με το άρθρο 13 παρ.1 εδάφιο α του νόμου 4242/2014, (φεκ 50 Α/28.02.2014) που ορίζει « οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του Π.Δ. 34/1995 και συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους, τις διατάξεις του αστικού κώδικα και του Π.Δ 34/1995, με την εξαίρεση των άρθρων 5-6,16-18, 20-26, 27 παρ. 2, 28-40, 43, 46 και 47 αυτού».
4.- ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΠΟΥ ΕΧΟΥΝ ΣΥΝΑΦΘΕΙ ΜΕΤΑ ΤΗΝ 1-3-2014 έχουν υποχρεωτική τουλάχιστον 3ετή διάρκεια ακόμα και εάν έχει ορισθεί από την σύμβαση μικρότερη διάρκεια συμφώνα με το άρθρο 13 παρ.1 εδάφιο β του νόμου 4242/2014, (φεκ 50 Α/28.02.2014) που ορίζει «Οι μισθώσεις του ανωτέρω εδαφίου ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματα της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίηση της.»
5.- ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΑΠΟ ΤΟΝ ΜΙΣΘΩΤΗ
Μια εμπορική μισθωτική σύμβαση μπορεί να καταγγελθεί από τον μισθωτή με τους όρους που προβλέπονται από το άρθρο 43 του ΠΔ 34/1995 όπως αυτό τροποποιήθηκε με την παρ.1 άρθρου 17 Ν.3853/2010 που ορίζει : «Ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο ενός (1) έτους από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως τα δε τα αποτελέσματα της επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από τη γνωστοποίηση της. Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο καταγγελίας της μίσθωσης».
Η ανωτέρω διάταξη φέρεται καταργηθείσα με τη διάταξη του εδαφίου γ της παραγράφου 1 του άρθρου 13 του νόμου 4242/2014 που αναφέρει επί λέξει «Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματα της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίηση της.» Πάρα δε την κατάργηση του άρθρου 43 του ΠΔ 34/1995 περί καταγγελίας μεταμέλειας της συμβάσεως μισθώσεως από τον μισθωτή, η ανωτέρω διάταξη του εδ.γ΄ της παρ.1 του Ν.34/1995 περί του ότι η καταγγελία αυτή γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της, έχει ακριβώς τη ίδια διατύπωση με το εδ. β΄ του καταργηθέντος άρθρου 43 του ΠΔ, όπως είχε τροποποιηθεί με την παρ.1 του άρθρου 17 του Ν.3853/ 2010,με απάλειψη της προϋπόθεσης η οποία έθετε το καταργηθέν άρθρο, περί ελάχιστης χρονικής διάρκειας της μίσθωσης και επίσης με απάλειψη της υποχρέωσης του μισθωτή να καταβάλει στον εκμισθωτή αποζημίωση. Έτσι πρέπει να ερμηνευθεί η ατελής διάταξη του εδαφίου γ της παραγράφου 1 του άρθρου 13 του νόμου 4242/2014 διότι θα ήταν αδιανόητο να δηχθούμε ότι καταργήθηκε το κατοχυρωμένο στην νομοθεσία από το 1998 έστω και με διαφορετικές προϋποθέσεις δικαίωμα μεταμέλειας του μισθωτή.
Βεβαίως η ανωτέρω απαρίθμηση των μισθωτικών συμβάσεων είναι και των όρων αυτών είναι ενδεικτική αφού υπάρχουν και οι μισθωτικές συμβάσεις του Δημοσίου, των ΝΠΔΔ, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις κλπ που διέπονται από ειδικότερες διατάξεις . O δικηγόρος που θα συντάξει την μισθωτική σύμβαση θα ενημερώσει για τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που δημιουργούνται εκατέρωθεν με την κατάρτισή της.
6.- ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ
Στο ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως μπορεί να συμφωνηθεί ρήτρα αναπροσαρμογής του μισθώματος ετησίως επί του εκάστοτε καταβαλλόμενου μισθώματος. Συνήθως συμφωνείται ένα ποσοστό αναπροσαρμογής επί του καταβαλλόμενου μισθώματος. όμως πολύ δύσκολα θα δεχθεί ένας μισθωτής μία ρήτρα αναπροσαρμογής που θα ανέρχεται σε ποσοστό μεγαλύτερο της αναπροσαρμογής του τιμαρίθμου κόστους ζωής και ιδιαίτερα όταν υπάρχει μεγάλη απόκλιση μεταξύ του αιτούμενου ποσοστό αναπροσαρμογής και της μεταβολής του τιμάριθμου.
Στην περίπτωση αυτή πρέπει να τεθεί όρος στο μισθωτήριο συμφωνητικό ότι η αύξηση του μισθώματος θα ανέρχεται σε κάποιο επιπλέον μικρό ποσοστό της ετήσιας μεταβολής του τιμάριθμου όπως αυτός καθορίζεται από τη Στατιστική Υπηρεσία. Έχουν δεχθεί τα δικαστήρια ότι για να ισχύσει η προβλεπόμενη από το μισθωτήριο αναπροσαρμογή του μισθώματος πρέπει να γίνεται εντός της μισθωτικής διαρκείας δηλαδή διαρκούσης της μισθωτικής σύμβασης. σε περίπτωση που έχει λήξει η μισθωτική σύμβαση δεν ισχύει η αναπροσαρμογή που έχει συμφωνηθεί στο ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως αλλά ισχύει η νόμιμη αναπροσαρμογή δηλαδή αυτή που προβλέπεται από το νόμο, που ανέρχεται στο 75% της μεταβολής του τιμάριθμου όπως αυτός καθορίζεται από τη Εθνική Στατιστική Υπηρεσία.
Προκειμένου ο εκμισθωτής να επιτύχει να ισχύσει η αναπροσαρμογή που αναφέρεται στο ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως και μετά τη λήξη αυτού(παράταση) πρέπει να το αναφέρει τούτο ρητά στο ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως.
Δηλαδή θα πρέπει να αναγράφει στο ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως ότι σε περίπτωση παρατάσεως της μισθωτικής συμβάσεως θα εξακολουθήσει να ισχύει η συμφωνηθείσα αναπροσαρμογή του μισθώματος. Πάντως για να βρεθεί το ορθό ποσοστό αναπροσαρμογής πρέπει να λαμβάνεται υπ όψιν η θέση του ακινήτου, η πορεία της αγοράς , η δυνατότητα του μισθωτή και άλλοι παράγοντες. Δια του πληρεξούσιου δικηγόρου ο εκμισθωτής θα ενημερώνεται για την εκάστοτε ισχύουσα νομοθεσία επί της αναπροσαρμογής των μισθώσεων.
Τέλος σε υφιστάμενες μισθώσεις όπου υπάρχει προφανής αναλογία μεταξύ του καταβαλλόμενου μισθώματος και εκείνο που μπορεί να απαιτηθεί από την ελεύθερη μίσθωση του ακινήτου (δηλαδή υπάρχει μία απόκλιση ξεπερνά το 30% όπως δέχεται η πλειονότητα τα δικαστηρίων) μπορεί ο εκμισθωτής δια του πληρεξούσιου δικηγόρου να ασκήσει αγωγή αναπροσαρμογής του μισθώματος. Βέβαια στην περίπτωση αυτή πρέπει να συντρέχουν και άλλες προϋποθέσεις(ΑΚ 288,ΑΚ388).
Περαιτέρω με την διάταξη του άρθρου 7 του ΠΔ 34/1995 για τις εμπορικές μισθώσειςορίζεται ειδικότερα :
1. Το μίσθωμα κατά τη σύναψη της σύμβασης καθορίζεται ελεύθερα από τουςσυμβαλλομένους και αναπροσαρμόζεται κατά τα χρονικά διάστημα και το ύψος πουορίζεται στη σύμβαση. Όρος για ποσοστιαία σταδιακήαναπροσαρμογή του μισθώματος, που συνομολογείται μετά την 1η Σεπτεμβρίου 1994,ισχύει και για χρόνο (συμβατικό ή με αναγκαστική παράταση), για τον οποίο δεν έχειπροβλεφθεί σταδιακή αναπροσαρμογή, εφόσον τα μέρη δεν έχουν αποκλείσει την ισχύτου για χρόνο που δεν προβλέπεται από τη σύμβαση.
2. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος ή αυτήέχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα, η αναπροσαρμογή γίνεται μετά διετία από την έναρξητης σύμβασης και καθορίζεται σε ποσοστό ετησίως όχι κατώτερο του έξι τοις εκατό(6%) της αντικειμενικής αξίας του μισθίου και για τους ακάλυπτους χώρους τουτέσσερα τοις εκατό (4%) και στις περιοχές που δεν ισχύει το σύστημα αυτό, τηςαγοραίας αξίας τους, έκτος αν συντρέχουν εξαιρετικοί λόγοι που επιβάλλουνδιαφορετική ρύθμιση και οι οποίοι πρέπει να μνημονεύονται στη σύμβαση. Η αληθινήέννοια του προηγούμενου εδαφίου είναι ότι είναι ισχυρή η τιμαριθμική ρήτρααναπροσαρμογής μισθώματος, η οποία περιέχεται στην μισθωτική σύμβαση, έστω καιαν αυτή συμφωνήθηκε πριν από την 1 Μαΐου 1992.
3. “Περαιτέρω αναπροσαρμογή του οριζόμενου κατά τις διατάξεις της προηγούμενηςπαραγράφου μισθώματος γίνεται κάθε έτος και ανέρχεται σε ποσοστό εβδομήντα πέντετοις εκατό (75%) της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα τηςαναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγουμένου έτους (απλήδωδεκάμηνη μεταβολή), όπως αυτή υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσίατης Ελλάδος(Ε.Σ.Υ.Ε.).”Η αληθινή έννοια του προηγούμενου εδαφίου είναι ότι αυτό εφαρμόζεται και σεπερίπτωση που το συμφωνημένο μίσθωμα υπερβαίνει το έξι τοις εκατό (6%) τηςαντικειμενικής αξίας του μισθίου, ή της αγοραίας αξίας, όπου δεν ισχύει το σύστημααυτό.
4 Σε κάθε περίπτωση μπορεί να ζητηθεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με τησυνδρομή του άρθρου 388 του Αστικού Κώδικα.5. Το εκάστοτε αναπροσαρμοζόμενο μίσθωμα καθίσταται απαιτητό από τηνκοινοποίηση της έγγραφης όχλησης του εκμισθωτή.
Περαιτέρω εξαιρετικά και κατ΄ απόκλιση των ανωτέρω ορίζεται με το άρθρο 121παρ.1 και 2 Ν.4926/2022 ορίζεται >«Για τις μισθώσεις ακινήτων που εμπίπτουν στοπεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 (Α’ 30), καθώς και του άρθρου 13 του ν. 4242/2014(Α’ 50), επιτρέπεται, από την 1η.1.2022 έως και την 31η.12.2022, αναπροσαρμογή τουμισθώματος που ανέρχεται σε ποσοστό τρία τοις εκατό (3%), κατά ανώτατο όριο, επίτου μισθώματος του έτους 2021»
Τέλος και με το άρθρο 96 παρ.1 Ν.5007/2022 ορίζεται«Για τις εμπορικές μισθώσεις ακινήτων που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ.34/1995 (Α` 30), επιτρέπεται, από την 1η Ιανουαρίου 2023 έως και την 31η Δεκεμβρίου2023, αναπροσαρμογή του μισθώματος που ανέρχεται σε ποσοστό τρία τοις εκατό(3%), κατά ανώτατο όριο, επί του μισθώματος του έτους 2022»Τέλος από το άνω πλαφόν του 3% εξαιρούνται α) Ανώνυμες Εταιρείας Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας,β) εταιρείες που ανήκουν σε Οργανισμούς Εναλλακτικών Επενδύσεων,γ) επιχειρήσεις εκμετάλλευσης εμπορικού κέντρου, επιφανείας τουλάχιστον 15.000τ.μ.δ) εταιρείες που ανήκουν κατά 100% στο Δημόσιο, και στις θυγατρικές εταιρείες τους.
ΙΙ. ΕΠΙΣΗΜΑΝΣΕΙΣ ΠΡΙΝ ΤΗΝ ΚΑΤΑΡΤΙΣΗ ΜΙΑΣ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΤΙΚΗΣ ΣΥΜΒΑΣΗΣ
- Ελέγχεται εάν από το ύψος των εισοδημάτων του μισθωτή μπορεί να καλυφθεί η μισθωτική δαπάνη και επίσης επικουρικά μπορεί να ζητηθεί από τον μισθωτή να εγγυηθεί υπέρ αυτού εγγράφως και τρίτο πρόσωπο .Ο όρος της εγγύησης που είναι ειδικός και συντάσσεται από τον δικηγόρο αναγράφεται στο μισθωτήριο που υπογράφεται επιπρόσθετα και από τον εγγυητή. Σε περίπτωση εμπορικής μίσθωσης όταν ο μισθωτής είναι εταιρεία κρίνεται σκόπιμο νε εγγυώνται υπέρ της μισθώτριας εταιρείας και οι εταίροι της την ακριβή εκπλήρωση των όρων της μισθώσεως.
- Η παροχή ρεύματος πρέπει να είναι ανενεργή. Για τον σκοπό αυτό δίδεται εντολή διακοπής στον πάροχο ενέργειας που ήταν συνδεδεμένο το μίσθιο εάν δεν έχει πράξει τούτο ο προηγούμενος ενοικιαστής .Έτσι δεν πρόκειται να επιβαρυνθεί στο μέλλον ο ιδιοκτήτης από τυχόν απλήρωτους λογαριασμούς ρεύματος (για τα απλήρωτα δημοτικά τέλη όμως βαρύνεται) . Είναι σύνηθες το φαινόμενο λόγω της υπάρχουσας κρίσης ενοικιαστές να εγκαταλείπουν τα μίσθια λόγω οφειλών ρεύματος ,απλήρωτων ενοικίων , κοινοχρήστων κλπ και να αναζητούν νέα μίσθια .Με τον τρόπο αυτό διασφαλίζεται επί πλέον ο ιδιοκτήτης ότι ο μελλοντικός ενοικιαστής δεν έχει οφειλές ρεύματος .Κρίνεται σκόπιμο να υπάρχει στο μισθωτήριο όρος περί παράδοσης της χρήσης του μισθίου μετά την υπογραφή του σχετικού συμβολαίου με τον πάροχο ηλεκτρικού ρεύματος. Οι οφειλές από ΕΥΔΑΠ ή άλλο φορέα εκτός από τον ενοικιαστή βαρύνουν και τον ιδιοκτήτη.
- Πρέπει να προσδιορίζεται στο μισθωτήριο ποιοι θα κατοικούν στο μίσθιο και κυρίως να αναγράφονται στα στοιχεία του ή συζύγου του ενοικιαστή διότι σε περίπτωση άσκησης αγωγής ή έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου θα πρέπει να κοινοποιείται και σε αυτόν το σχετικό δικόγραφο σε περίπτωση που το μίσθιο χρησιμοποιείται σαν κυρία κατοικία (οικογενειακή στέγη).
- Πρέπει να ερωτάται ο ενοικιαστής για τον λόγο που τυχόν ζητά μετεγκατάσταση και να ελέγχεται η αξιοπιστία του .
- Πρέπει να καταχωρίζεται στο μισθωτήριο όρος ως προς την κατά τόπο αρμοδιότητα του δικαστηρίου σε περίπτωση δικαστικών διαφορών (πχ καθυστέρηση μισθώματος)ιδίως σε περιοχές που αλλού κατοικεί ο ιδιοκτήτης και αλλού βρίσκεται στο μίσθιο. Πάντως σε κάθε περίπτωση να ερωτάται και ο δικηγόρος που μελλοντικά που θα προβεί στις ενέργειες αυτές αν υπάρξει ανάγκη.
- Επίσης πρέπει να καταχωρίζεται στο μισθωτήριο ο σχετικός όρος εάν δεν επιθυμεί ο ιδιοκτήτης την παραμονή κατοικίδιων στο μίσθιο.
- Σε περίπτωσης εκμίσθωσης του μισθίου σε αλλοδαπό εκτός ΕΕ θα πρέπει να προσάγεται και η σχετική άδεια παραμονής και να αναφέρεται ο αριθμός της στο μισθωτήριο συμβόλαιο.
- Πρέπει να αναγράφεται στο μισθωτήριο ότι τυχόν επισκευές του μισθίου ή τουλάχιστον εκείνες που προέρχονται από συνήθη χρήση (όπως πχ αντικατάσταση του θερμοσίφωνα μετά από μακροχρόνια χρήση, επισκευή υδραυλικών ειδών κλπ ) επιβαρύνουν τον ενοικιαστή.
- Σε περίπτωση που το μίσθιο ανήκει κατά πλήρη κυριότητα σε ανήλικο το μισθωτήριο λόγω της ιδιαιτερότητας του ως προς την σύνταξη αλλά και την καταχώριση του στην ΑΑΔΕ πρέπει να συντάσσεται από τον νομικό σύμβουλο.
- Βεβαίως η απαρίθμηση των ανωτέρω επισημάνσεων είναι ενδεικτική και κάθε περίπτωση έχει και την ιδιαιτερότητα της , που ο δικηγόρος θα σας ενημερώσει αναλυτικά ,απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή στην εκμίσθωση ενός ακινήτου διότι σε περίπτωση μη εκπλήρωσης των υποχρεώσεων του ενοικιαστή και τυχόν εξώσεώς του η ζημία θα είναι σημαντική.
ΙΙΙ. ΚΑΤΑΧΩΡΙΣΗ ΤΟΥ ΜΙΣΘΩΤΗΡΙΟΥ
Είναι απόλυτα ορθό και επιβεβλημένο με την υπογραφή του μισθωτηρίου συμβολαίου να γίνεται συγχρόνως και καταχώριση των στοιχείων της μίσθωσης στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ και συγχρόνως η αποδοχή της μίσθωσης από τον μισθωτή διότι έτσι διασφαλίζεται ο ιδιοκτήτης για την δυνατότητα έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου, αλλά και για την περίπτωση που δεν διαθέτει ΑΦΜ ο ενοικιαστής κλπ . Σε διαφορετική περίπτωση πρέπει να καταχωρείται στην ΑΑΔΕ στις προθεσμίες που ορίζει ο νόμος και να αποδέχεται την μίσθωση ο ενοικιαστής. Πάντως εάν δεν ολοκληρωθεί η διαδικασία καταχώρισης και αποδοχής της μισθωτικής σύμβασης δεν μπορεί στις περισσότερες περιπτώσεις αναλόγως του και παρόχου να υπογραφεί η σύμβαση παροχής ρεύματος.
ΙV. ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΑΠΟΒΟΛΗΣ ΑΠΟ ΤΟ ΜΙΣΘΙΟ (ΕΞΩΣΗ)
1.- ΓΕΝΙΚΑ. Δυστυχώς από αρκετούς ενοικιαστές θα αντιμετωπίσετε άρνηση καταβολής των ενοικίων , των κοινοχρήστων και το καλύτερο που θα μπορέσουμε να κάνουμε στην περίπτωση αυτή είναι ξεκινήσουμε την διαδικασία απόδοσης του μισθίου όσο το δυνατό νωρίτερα με την συνδρομή του δικηγόρου. Οι επαγγελματίες κακοπληρωτές που δυστυχώς τον καιρό αυτό αφθονούν προτού παύσουν να καταθέτουν τα ενοίκια στον τραπεζιτικό λογαριασμό είναι σίγουρο ότι δεν θα έχουν καταβάλει τα κοινόχρηστα και τέλη ύδρευσης και τους λογαριασμούς ρεύματος εάν η σύνδεση δεν είναι στο όνομά τους. Είναι σκόπιμα να ζητάμε από τον διαχειριστή να μας ενημερώνει άμεσα για τυχόν καθυστέρηση κοινοχρήστων καθώς επίσης τηλεφωνικά η ηλεκτρονικά να παρακολουθούμε την εξόφληση των λογαριασμών κοινής ωφελείας που παραμένουν στο όνομα του ιδιοκτήτη. Με την πρώτη καθυστέρηση του μισθώματος όταν θα έχουν προηγηθεί και όλα τα παραπάνω είναι πλέον σίγουρο ότι η έναρξη της διαδικασίας αποβολής από το μίσθιο είναι πλέον μονόδρομος. Αν διαμαρτυρηθείτε οι δικαιολογίες που θα προβάλουν είναι αμέτρητες και ευρηματικές. Συνήθως όταν υπάρχει ένα σοβαρό πρόβλημα για την καταβολή του ενοικίου κάθε συνεπής ενοικιαστής θα ειδοποίησει προηγουμένως τον ιδιοκτήτη .
2.-ΔΙΑΤΑΓΗ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΜΙΣΘΙΟΥ.
Είναι ο συνηθέστερος και συντομότερος τρόπος να επιτύχετε την αποβολή του δύστροπου ενοικιαστή και να ελευθερώσετε το ακίνητο σας απευθυνόμενοι στον δικηγόρο σας..
Αρχικά σε πρώτο στάδιο κοινοποιείται η εξώδικη δήλωση διαμαρτυρίας προς τον ενοικιαστή (και στην σύζυγο του εάν το μίσθιο χρησιμοποιείται ως κυρία κατοικία )και καλείται εντός 15 ημερών από την κοινοποίηση της εξώδικης δήλωσης να καταβάλει τα οφειλόμενα μισθώματα. Οι επαγγελματίες κακοπληρωτές που γνωρίζουν την «διαδικασία» θα αρχίσουν την αναζήτηση νέου μισθίου αφού συνήθως οι ιδιοκτήτες αποφεύγουν την άμεση αποστολή της εξώδικης δήλωσης και ελπίζουν μάταια τις περισσότερες φορές ότι ο ενοικιαστής θα τακτοποιήσει την οφειλή του και έτσι παραμένουν αρκετούς μήνες χωρίς την καταβολή του ενοικίου.. Έτσι με ένα πολύ μικρό έξοδο (την κοινοποίηση του εξωδίκου) αποφεύγετε η μεγαλύτερη ζημία. Επίσης σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 637 ΚπολΔ εάν υπάρξει και στο μέλλον και άλλη καθυστέρηση δεν απαιτείται νέα κοινοποίηση εξώδικης δήλωσης.
Στην συνέχεια σε δεύτερο στάδιο εάν δεν υπάρξει πληρωμή της οφειλής εντός 15 ημερών υποβάλλεται από τον πληρεξούσιο δικηγόρο στο αρμόδιο Δικαστήριο αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου και εκδίδεται συνήθως εντός μια εβδομάδας η διαταγή απόδοσης μισθίου. Στην σχετική αίτηση και συνακόλουθα στην εκδοθησομένη διαταγή μπορεί καταχωρηθεί και αίτημα καταβολής των οφειλομένων μισθωμάτων ,κοινοχρήστων ,οφειλών από ΕΥΔΑΠ και ηλεκτρικού ρεύματος εάν η σύνδεση δεν είναι επ΄ ονόματι του ενοικιαστή. Η διαταγή απόδοσης μισθίου κοινοποιείται από τον δικηγόρο με δικαστικό επιμελητή στον μισθωτή με την εντολή προς εκτέλεση να παραδώσει ελεύθερο και κενό το μίσθιο εντός είκοσι ημερών από την κοινοποίηση. Βεβαίως ο μισθωτής δύναται να ασκήσει δια του δικηγόρου του ανακοπή εντός 15 εργασίμων ημερών από την κοινοποίηση της διαταγής και να προβάλει λόγους ακύρωσης της διαταγής απόδοσης μισθίου ημερών αλλά η άσκηση της ανακοπής δεν αναστέλλει την εκτέλεση την εκτέλεση της διαταγής. Για επιτύχει αναστολή εκτέλεσης απαιτούνται προσθετές ενέργειες από τον δικηγόρο του και έξοδα και επί πλέον εξετάζεται η βασιμότητα των λόγων της ανακοπής. Συνήθως στην συντριπτική τους πλειοψηφία οι ενοικιαστές δεν απευθύνονται σε δικηγόρο μετακομίζουν για να μην υποβληθούν σε άσκοπα δικαστικά έξοδα αλλά και για εξασφαλίσουν την νέα διαμονή τους και έτσι επιτυγχάνεται η απελευθέρωση του ακινήτου.
Τέλος σε τρίτο στάδιο εάν ο μισθωτής εξακολουθεί να παραμένει στο μίσθιο και αδιαφορεί για την εξέλιξη ακολουθεί η εκτέλεση της διαταγής απόδοσης μισθίου και ο δικαστικός επιμελητής εκτελεί την διαταγή υστέρα από έγγραφή εντολή του δικηγόρου και αποβάλει τον ενοικιαστή από το μίσθιο. Ακολουθεί καταγραφή των αντικειμένων που θα βρεθούν στο μίσθιο που παραδίδονται σε μεσεγγυούχο και αλλάζεται η κλειδαριά. Ο μεσεγγυούχος είναι υποχρεωμένος να φυλάσσει για έξι μήνες τα πράγματα του ενοικιαστή που μπορεί να τα μεταφέρει και σε άλλο χώρο. Πολλές φορές όμως ο ενοικιαστής φεύγει αυτοβούλως από το μίσθιο σε κάποιο στάδιο της διαδικασίας χωρίς όμως να παραδώσει τα κλειδιά ή αδιαφορώντας να παραδώσει με κάποιο εμφανή τρόπο. Πάντως ο ιδιοκτήτης για να είναι εξασφαλισμένος έναντι του ενοικιαστή πρέπει να λαμβάνει έγγραφη απόδειξη παράδοσης των κλειδιών και του μισθίου διαφορετικά θα πρέπει να εκτελεστεί η διαταγή απόδοσης μισθίου με δικαστικό επιμελητή έστω και εάν η εκτέλεση αφορά κενό μίσθιο. Θα πρέπει πάντως ο ιδιοκτήτης να συμβουλεύεται τον δικηγόρο του πριν την παραλαβή του μισθίου.
3.- ΑΓΩΓΗ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΜΙΣΘΙΟΥ ΑΠΟ ΔΥΣΤΡΟΠΙΑ ή ΚΑΘΥΣΤΕΡΗΣΗ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ.
Σε ορισμένες περιπτώσεις δεν είναι δυνατή η έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου. Αυτό συμβαίνει είτε διότι δεν έχει συνταχθεί μισθωτήριο συμβόλαιο, είτε διότι δεν έχει καταχωρηθεί ηλεκτρονικά η μισθωτική σύμβαση στην ΑΑΔΕ είτε διότι δεν έχει γίνει αποδοχή της σύμβασης από τον μισθωτή είτε διότι έχει επέλθει σιωπηρή υποκατάσταση του μισθωτή η του εκμισθωτή από την αρχική μισθωτική σύμβαση καθώς και για πλειονότητα άλλων περιπτώσεων .Τότε ακολουθείται η διαδικασία ασκήσεως αγωγής απόδοσης μισθίου και κατατίθεται αγωγή από τον πληρεξούσιο δικηγόρο στο αρμόδιο δικαστήριο με αίτημα την απόδοση του μισθίου με την οποία ορίζεται ημερομηνία εκδίκασης της αγωγής ( συνήθως σε 2-3 περίπου μήνες ανάλογα με το δικαστήριο)και κοινοποιείται στον ενοικιαστή. Στην συνέχεια ακολουθεί εκδίκαση(συζήτηση) της αγωγής και μετά από 2-3 περίπου μήνες εκδίδεται η απόφαση η οποία συνήθως ορίζεται και προσωρινά εκτελεστή στην συνέχεια κοινοποιείται στον ενοικιαστή και ακολουθείται η διαδικασία εξώσεως με δικαστικό επιμελητή. Βεβαίως ο ενοικιαστής έχει την δυνατότητα ασκήσεως ένδικων μέσων κατ΄ αυτής καθώς και την δυνατότητα ασκήσεως αίτησης αναστολής εκτέλεσης της απόφασης όμως στην πράξη σπανίως καταφεύγει στα μέσα αυτά.
Μια μισθωτική σύμβαση λήγει όταν παρέλθει ο χρόνος της συμβατικής διάρκεια καθώς και χρόνος της νόμιμης διάρκειας (δηλαδή της ελαχίστης εκείνης διάρκειας που προβλέπεται από τον νόμο). Εάν μία μισθωτική σύμβαση λήξει και αυτή εξακολουθεί να υφίσταται και να λειτουργεί τότε θεωρείτε ότι καθίσταται αορίστου και καταγγέλλεται οποτεδήποτε σύμφωνα με τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και μπορεί να ασκηθεί από τον πληρεξούσιο δικηγόρο αγωγή με αίτημα την απόδοση του μισθίου. Εάν η μισθωτική σύμβαση δεν έχει λήξει και πάλι μπορεί να ασκηθεί αγωγή απόδοσης μισθίου με αίτημα επίσης την απόδοση του μισθίου αλλά με τον χρονικό περιορισμό ότι το μίσθιο θα αποδοθεί μετά την επομένη της λήξης της μισθωτικής σύμβασης.
4.- ΑΓΩΓΗ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΜΙΣΘΙΟΥ ΛΟΓΩ ΛΗΞΕΩΣ ΤΗΣ ΜΙΣΘΩΤΙΚΗΣ ΣΥΜΒΑΣΗΣ
Ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει την απόδοση του μισθίου είτε πρόκειται για εμπορική μίσθωση (που έχει συναφθεί μετά την 1/3/2014) είτε για μίσθωση κύριας κατοικίας όταν λήξει ο συμβατικός χρόνος και εφόσον έχει παρέλθει τριετία από την έναρξη της μισθωτικής σύμβασης.
Στην πράξη όταν ο ιδιοκτήτης δεν επιθυμεί να παραμείνει ο μισθωτής μετά τη λήξη της μισθωτικής σύμβασης στο μίσθιο και εφόσον συντρέχουν οι παραπάνω όροι δύναται να ασκήσει αγωγή απόδοσης του μισθίου λόγω λήξεως της μισθωτικής συμβάσεως. Υπάρχει δυνατότητα η αγωγή απόδοσης του μισθίου από τον πληρεξούσιο δικηγόρο να ασκηθεί και πριν τη λήξη της μισθωτικής συμβάσεως πρόωρα κατά το άρθρο 69 του Κπολδ που όμως το αίτημα της αγωγής θα είναι να αποδοθεί το μίσθιο μετά τη λήξη της μισθωτικής σύμβασης.
Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης εκμισθωτής δεν θα χρειαστεί να περιμένει να λήξει πρώτα η σύμβαση και μετά να ασκήσει την αγωγή. Έτσι εξοικονομείται σημαντικός χρόνος αφού είναι δυνατόν η δικαστική απόφαση που διατάσσει την απόδοση του μισθίου να έχει εκδοθεί πριν τη λήξη της μισθωτικής σύμβασης.
Εάν η μίσθωση μετά τη συμβατική της και τη νόμιμη λήξη της έχει παραταθεί τότε αυτή καθίσταται αορίστου χρόνου και καταγγέλλεται σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 609 του Αστικού Κώδικα που ορίζει …….«Στη μίσθωση με αόριστη διάρκεια η καταγγελία του προηγούμενου άρθρου, εφόσον δεν συμφωνήθηκε διαφορετικά, γίνεται……… Αν πρόκειται για μίσθωμα ακινήτου που έχει οριστεί κατά μήνα, τουλάχιστον πριν από δεκαπέντε ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μηνός. Αν πρόκειται για μίσθωμα ακινήτου που έχει οριστεί κατά διαστήματα μακρότερα από ένα μήνα, τουλάχιστον πριν από τρεις μήνες και ισχύει για το τέλος του Μαρτίου ή του Ιουνίου ή του Σεπτεμβρίου ή του Δεκεμβρίου κάθε έτους»
ΥΠΟΔΕΙΓΜΑ ΑΓΩΓΗΣ ΑΠΟΔΟΣΗ ΜΙΣΘΙΟΥ ΛΟΓΩ ΛΗΞΕΩΣ ΤΗΣ ΜΙΣΘΩΤΙΚΗΣ ΣΥΜΒΑΣΗΣ
VI.- ΑΝΕΙΣΠΡΑΚΤΑ ΜΙΣΘΩΜΑΤΑ ΚΑΙ ΥΠΕΥΘΥΝΗ ΔΗΛΩΣΗ ΣΕ ΥΠΟΔΕΙΓΜΑ
Τα ανείσπρακτα μισθώματα δεν φορολογούνται εάν προηγουμένως έχει ασκηθεί σχετική αγωγή η έχει εκδοθεί διαταγή απόδοσης μισθίου η διαταγή καταβολής μισθωμάτων που προσκομίζονται και κατατίθενται στην αρμοδία Δ.Ο.Υ πριν την υποβολή της δήλωσης φόρου εισοδήματος για το διάστημα που αφορούν.
Επίσης συνυποβάλλεται και υπεύθυνη δήλωση του δηλούντος στην Δ.Ο.Υ (ακολουθεί υπόδειγμα για το περιεχόμενο της δήλωσης word,pdf) χωρίς την θεώρηση του γνησίου της υπογραφής( ορισμένες Δ.Ο.Υ απαιτούν θεώρηση του γνησίου της υπογραφής όταν προσκομίζεται αγωγή απόδοσης μίσθιου) καθώς και οι εκθέσεις επιδόσεως .. Αφού καταχωρηθούν όλα τα ανωτέρω στοιχεία από την αρμοδία Δ.Ο.Υ που θα υποβληθούν είτε δια της παρουσίας σας είτε ηλεκτρονικά στην συνέχεια τα μη εισπραχθέντα ενοίκια καταχωρούνται στην δήλωση φόρου εισοδήματος έντυπο Ε2 ως ανείσπρακτα και δεν φορολογούνται. Εάν έχετε ασκήσει αγωγή απόδοσης μισθίου η καταβολής μισθωμάτων τότε δεν φορολογούνται τα μισθώματα που αναφέρονται στην αγωγή ως οφειλόμενα μόνον και όχι τα τυχόν μεταγενέστερα που δεν συμπεριλαμβάνονται στην αγωγή μέχρι την απόδοση του μισθίου(εάν υπάρξει εθελούσια αποχώρηση του μισθωτή ).Το ίδιο ισχύει και για την διαταγή απόδοσης μισθίου και καταβολής μισθωμάτων. Έτσι εάν μεσολαβήσει επιπλέον διάστημα οφειλής από το αναφερόμενο στις ανωτέρω διαδικαστικές πράξεις τότε απαιτείται νε αγωγή ή νέα διαταγή καταβολής μισθωμάτων που να συμπεριλαμβάνει την νέα οφειλή. Εξαιρετικά και προκειμένου να δηλωθούν ανείσπρακτα εισοδήματα για το χρονικό διάστημα που μεσολαβεί από την έκδοση της απόφασης αποβολής ή της διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου μέχρι την εκτέλεση αυτής, η οποία έλαβε χώρα μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, αρκεί η υποβολή υπεύθυνης δήλωσης και έκθεσης αποβολής και εγκατάστασης που έχει συνταχθεί από τον δικαστικό επιμελητή, ότι για το ανωτέρω διάστημα τα μισθώματα δεν έχουν εισπραχθεί. Τα αναφερόμενα στο προηγούμενο εδάφιο καταλαμβάνουν και τη μη εισπραχθείσα αποζημίωση για εξωσυμβατική χρήση του ακινήτου. Τα απαραίτητα δικαιολογητικά προσκομίζονται στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. όπου ελέγχονται και καταχωρούνται πριν από την υποβολή της δήλωσης.
Επιπλέον, για το φορολογικό έτος 2020, τα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, τα οποία δεν έχουν εισπραχθεί από τον δικαιούχο, δε συνυπολογίζονται στο συνολικό εισόδημά του και στην περίπτωση που μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων έχει κοινοποιηθεί στον μισθωτή εξώδικη καταγγελία της μίσθωσης, λόγω μη καταβολής του μισθώματος ή εξώδικη όχληση για την καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων [(άρθρο 72 παρ. 66 ν.4172/2013, όπως προστέθηκε μετο άρθρο 32 του ν.4797/2021 (Α’ 66)].Αντίγραφο του εξωδίκου πρέπει να προσκομιστεί με τους προβλεπόμενους τρόπους και στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. πριν από την υποβολή της δήλωσης. Εάν έχει κοινοποιηθεί εξώδικο, ο φορολογούμενος οφείλει, μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος φορολογικού έτους 2021, να προσκομίσει δια-ταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή αντίγραφο της αγωγής αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, προκειμένου να μη φορολογηθούν τα εισοδήματα αυτά στο φορολογικό έτος 2020. Σε περίπτωση που προσκομιστούν τα εν λόγω δικαιολογητικά, τα συγκεκριμένα εισοδήματα φορολογούνται στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκαν, κατά παρέκκλιση του άρθρου 8 του ν.4172/2013. Στην περίπτωση που τα ως άνω δικαιολογητικά δεν προσκομιστούν εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας, ο φορολογούμενος οφείλει να δηλώσει τα μισθώματα αυτά με την υποβολή τροποποιητικής δήλωσης φορολογίας εισοδήματος φορολογικού έτους 2020, η οποία υποβάλλεται χωρίς τόκους και πρόστιμα μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2022.12.
Αν δεν έχετε προβεί στις απαραίτητες νομικές ενέργειες για την είσπραξη των μισθωμάτων μπορείτε να εκδώσετε δια του δικηγόρου σας άμεσα από το αρμόδιο δικαστήριο διαταγή καταβολής μισθωμάτων με ελάχιστο κόστος .
