μισθωσεις κατοικιας Νομικό Πλαίσιο και Περιορισμοί

Το δικηγορικό γραφείο Δημήτρης Πολλάλης & Συνεργάτες αναλαμβάνει υποθέσεις μισθώσεων ακινήτων για ιδιοκτήτες και μισθωτές: σύνταξη και έλεγχο μισθωτηρίων, καταγγελία μίσθωσης, απόδοση μισθίου, ανείσπρακτα μισθώματα, εμπορικές και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Με έδρα την Κόνιαρη 39, Αθήνα, εξυπηρετούμε υποθέσεις σε όλη την Αττική.

Καλέστε μας: 210 67 53 730

Μισθώσεις κύριας κατοικίας

Η μίσθωση κατοικίας διέπεται από τα άρθρα 574 έως 618 του Αστικού Κώδικα, ενώ για την κύρια κατοικία ισχύει και η ειδική προστασία του ν. 1703/1987, όπως έχει τροποποιηθεί. Η βασική συνέπεια είναι η ελάχιστη διάρκεια των τριών ετών: ακόμη και αν το μισθωτήριο ορίζει μικρότερο χρόνο, η μίσθωση ισχύει για τριετία υπέρ του μισθωτή.

Στην πράξη τα ζητήματα που προκύπτουν συχνότερα αφορούν τη συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος, το ύψος και την επιστροφή της εγγύησης, τις δαπάνες επισκευών και συντήρησης, καθώς και τους όρους πρόωρης αποχώρησης του μισθωτή. Ένα προσεκτικά συνταγμένο μισθωτήριο προλαμβάνει το μεγαλύτερο μέρος αυτών των διαφορών.

Μισθώσεις δευτερεύουσας κατοικίας

Η μίσθωση δευτερεύουσας ή εξοχικής κατοικίας δεν υπάγεται στην προστασία της τριετίας. Διέπεται αποκλειστικά από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα, οπότε η διάρκεια, η αναπροσαρμογή και οι όροι λύσης καθορίζονται ελεύθερα από τα μέρη. Ακριβώς γι’ αυτό, ο ορθός χαρακτηρισμός του ακινήτου μέσα στο συμφωνητικό είναι κρίσιμος: αν η μίσθωση κριθεί εκ των υστέρων ως κύριας κατοικίας, ο ιδιοκτήτης δεσμεύεται για τριετία.

Αναλυτικά για τις μισθώσεις δευτερεύουσας κατοικίας →

Βραχυχρόνιες μισθώσεις (Airbnb και λοιπές πλατφόρμες)

Η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου μέσω ψηφιακών πλατφορμών έχει το δικό της πλαίσιο. Ο εκμισθωτής οφείλει να εγγράψει το ακίνητο στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και να αναγράφει τον αριθμό εγγραφής σε κάθε καταχώριση. Η μίσθωση αφορά τη διάθεση του χώρου χωρίς παροχή ξενοδοχειακών υπηρεσιών· η παροχή τέτοιων υπηρεσιών μεταβάλλει τον χαρακτήρα της δραστηριότητας και τη φορολογική της αντιμετώπιση.

Πρόσθετα ζητήματα προκύπτουν από τον κανονισμό της πολυκατοικίας, ο οποίος ενδέχεται να απαγορεύει τη βραχυχρόνια εκμίσθωση, καθώς και από τις κατά τόπους ρυθμίσεις που έχουν θεσπιστεί για ορισμένες περιοχές.

Εμπορικές μισθώσεις

Το καθεστώς της επαγγελματικής μίσθωσης εξαρτάται από τον χρόνο σύναψής της. Οι μισθώσεις που καταρτίστηκαν πριν την 28/2/2014 διέπονται από το π.δ. 34/1995 με τη γνωστή δωδεκαετή προστασία, ενώ όσες συνάφθηκαν από την 28/2/2014 και μετά ακολουθούν το ν. 4242/2014, με ελάχιστη διάρκεια τριών ετών. Η διάκριση καθορίζει τα δικαιώματα καταγγελίας, την αποζημίωση και τη δυνατότητα αναπροσαρμογής.

Απόδοση μισθίου και ανείσπρακτα μισθώματα

Όταν ο μισθωτής δεν καταβάλλει τα μισθώματα ή δεν αποδίδει το ακίνητο μετά τη λήξη, ο ιδιοκτήτης διαθέτει τη διαταγή απόδοσης μισθίου — μια ταχεία διαδικασία που προϋποθέτει έγγραφη όχληση του μισθωτή και παρέλευση της προβλεπόμενης προθεσμίας. Παράλληλα ή διαζευκτικά μπορεί να ασκηθεί αγωγή απόδοσης, ανάλογα με τη λύση της μίσθωσης λόγω καθυστέρησης ή λόγω λήξης.

Για τα ανείσπρακτα μισθώματα, ο εκμισθωτής μπορεί να μην τα δηλώσει ως εισόδημα, εφόσον έχει προηγηθεί η προβλεπόμενη δικαστική ή εξώδικη ενέργεια πριν από την υποβολή της φορολογικής δήλωσης. Η σειρά των ενεργειών έχει σημασία: η καθυστέρηση χάνει το δικαίωμα για τη συγκεκριμένη χρήση.

Καταχώριση μισθωτηρίου

Κάθε μισθωτήριο υποβάλλεται ηλεκτρονικά μέσω TAXISnet εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας από τη σύναψή του. Η παράλειψη ή η εκπρόθεσμη υποβολή δημιουργεί προβλήματα τόσο φορολογικά όσο και αποδεικτικά — μεταξύ άλλων, δυσχεραίνει τη δήλωση ανείσπρακτων μισθωμάτων και τη χρήση του συμφωνητικού σε δικαστική διαδικασία.

Αναλυτικά για την καταχώριση του μισθωτηρίου →

Συχνές ερωτήσεις

Πόσο διαρκεί υποχρεωτικά μια μίσθωση κύριας κατοικίας;

Τρία έτη κατ’ ελάχιστον. Ακόμη κι αν το μισθωτήριο προβλέπει μικρότερη διάρκεια, ο νόμος εξασφαλίζει στον μισθωτή την τριετία. Μεγαλύτερη συμβατική διάρκεια ισχύει κανονικά.

Ισχύει η τριετία και για δευτερεύουσα κατοικία;

Όχι. Η μίσθωση δευτερεύουσας ή εξοχικής κατοικίας διέπεται μόνο από τον Αστικό Κώδικα και η διάρκειά της συμφωνείται ελεύθερα. Κρίσιμο είναι ο χαρακτήρας του ακινήτου να αποτυπώνεται σωστά στο συμφωνητικό.

Τι μπορώ να κάνω αν ο μισθωτής δεν πληρώνει;

Μετά από έγγραφη όχληση και την παρέλευση της νόμιμης προθεσμίας, μπορεί να ζητηθεί διαταγή απόδοσης μισθίου — σαφώς ταχύτερη οδός από την τακτική αγωγή. Παράλληλα διεκδικούνται τα οφειλόμενα μισθώματα.

Πώς δηλώνονται τα ανείσπρακτα μισθώματα;

Δηλώνονται χωριστά, εφόσον έχει προηγηθεί η προβλεπόμενη ενέργεια κατά του μισθωτή πριν από την υποβολή της φορολογικής δήλωσης. Χωρίς αυτή, τα μισθώματα φορολογούνται παρότι δεν εισπράχθηκαν.

Χρειάζεται δικηγόρος για τη σύνταξη μισθωτηρίου;

Δεν είναι υποχρεωτικό, αλλά οι περισσότερες διαφορές που φτάνουν στα δικαστήρια προέρχονται από πρότυπα συμφωνητικά που δεν καλύπτουν τη συγκεκριμένη περίπτωση: διάρκεια, αναπροσαρμογή, εγγύηση, δαπάνες, χρήση του ακινήτου.

Αναλαμβάνετε υποθέσεις εκτός Αθήνας;

Το γραφείο εδρεύει στην Κόνιαρη 39 στην Αθήνα και χειρίζεται υποθέσεις σε όλη την Αττική, καθώς και υποθέσεις της περιφέρειας κατόπιν συνεννόησης.

Επικοινωνία

Δημήτρης Πολλάλης & Συνεργάτες — Δικηγόροι
Κόνιαρη 39, 11471 Αθήνα
Τηλέφωνο: 210 67 53 730
Κινητό: 697 460 2316
Email: info@pollalisdimitris.gr

Καλέστε για ραντεβού: 210 67 53 730