ΓΕΝΙΚΟ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟ ΣΧΕΔΙΟ ΚΑΙ ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ (ΔΕΣΜΕΥΣΕΙΣ) ΑΥΤΟΥ ΠΟΥ ΑΠΟΚΛΕΙΟΥΝ ΤΗΝ ΑΝΟΙΚΟΔΟΜΗΣΗ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ
Τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΓΠΣ) που αφορούν τον αστικό χώρο και τα Σχέδια Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτής Πόλης (ΣΧΟΟΑΠ) που αφορούν το μη αστικό χώρο αποτελούν τα εργαλεία του χωρικού σχεδιασµού.
Το Γ.Π.Σ. αποτελεί τη γενική πρόταση πολεοδομικής οργάνωσης των πολεοδομικών ενοτήτων, η οποία διατυπώνεται μετά από εκτίμηση των οικιστικών αναγκών και των προβλεπομένων επιπτώσεων των πολεοδομικών ρυθμίσεων στο φυσικό και πολιτιστικό περιβάλλον και τους γενικότερους αναπτυξιακούς στόχους της περιοχής (Σ.τ.Ε. 2582/2016 σκ. 4). Βασικό δε στοιχείο του Γ.Π.Σ. αποτελεί ο καθορισμός χρήσεων γης, από τον οποίο και εξαρτάται, κατά μεγάλο ποσοστό, η πολεοδομική οργάνωση και εξέλιξη της περιοχής, στην οποία αφορά. Ο καθορισμός των χρήσεων γης, κατά τις διατάξεις αυτές, δεν χρειάζεται περαιτέρω εξειδίκευση και, συνεπώς, είναι δεσμευτικός, πρώτον, ως προς την έκταση στην οποία αφορά η χρήση γενικής πολεοδομικής λειτουργίας, δεύτερον, ως προς τη δέσμη των ειδικών πολεοδομικών λειτουργιών της χρήσης αυτής και, τρίτον, ως προς τον χρόνο εφαρμογής του, ο οποίος συμπίπτει με την έναρξη ισχύος της εγκριτικής του Γ.Π.Σ. υπουργικής απόφασης. Η δεσμευτικότητα, εξάλλου, αυτή δεν αναιρείται από τη δυνατότητα που παρέχει ο νόμος να υποβληθούν, κατά τη διαδικασία έγκρισης της πολεοδομικής μελέτης, και να γίνουν δεκτές ενστάσεις με περιεχόμενο αντίθετο προς το Γ.Π.Σ., αφού, στην περίπτωση αυτή, απαιτείται προηγούμενη τροποποίηση του Γ.Π.Σ. Κατ’ αρχήν δε, το Γ.Π.Σ. περιέχει γενικούς ορισμούς και κατευθύνσεις, που συνιστούν στρατηγικό σχεδιασμό με μακροπρόθεσμες εκτιμήσεις και ρυθμίσεις, ωστόσο, επιτρέπεται, κατ’ εξαίρεση, να θεσπίζονται με αυτό και ειδικότερες πολεοδομικές ρυθμίσεις, οι οποίες συνιστούν βασικές επιλογές και αναγκαία στοιχεία της εισαγόμενης με το σχέδιο πρότασης πολεοδομικής οργάνωσης, αναπόσπαστα συνδεδεμένα με αυτήν. Στην περίπτωση, όμως, που το Γ.Π.Σ., σύμφωνα με τη διατύπωσή του και το όλο περιεχόμενό του, περιέχει σαφείς κατευθύνσεις ή συγκεκριμένες δεσμεύσεις ως προς τις χρήσεις γης για ορισμένα ακίνητα, οι οποίες δεν απαιτούν εξειδίκευση στο επόμενο στάδιο του πολεοδομικού σχεδιασμού, τότε τα ακίνητα αυτά απαγορεύεται, ήδη από την έγκριση του Γ.Π.Σ., να διατεθούν για άλλη χρήση.
ΜΑΚΡΟΧΡΟΝΙΑ ΔΕΣΜΕΥΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΚΑΙ ΑΡΣΗ ΑΥΤΗΣ
Όταν υπάρχει δέσμευση ενός ακινήτου εξαιτίας της της οποίας δεν μπορεί να ανοικοδομηθεί και αυτή διαρκεί πέραν των κατά το Σύνταγμα ανοιχτών ορίων ανακύπτει υποχρέωση της Διοίκησης να άρει τη δέσμευση αυτή. Τέτοιες δεσμεύσεις μπορούν να να αποτελέσουν οι προβλεπόμενες χρήσεις για χώρο πρασίνου, κοινόχρηστο χώρο, πλατεία ,παιδική χαρά, σχολικό κτίριο, βρεφονηπιακό σταθμό και λοιπά. Η περίπτωση αυτή είναι εντελώς διαφορετική από την ύπαρξη ρυμοτομικού βάρους που υπάρχει στο ακίνητο μετά την ένταξη του στο σχέδιο πόλεως και η οποία αντιμετωπίζεται με τις διατάξεις του νόμου 4579/2020.Ο πληρεξούσιος δικηγόρος θα κρίνει εάν συντρέχουν οι προϋπόθεσες άρσης της δέσμευσης του ακινήτου και πολεοδομικού βάρους για προχωρήσει στις απαιτούμενες διοικητικές και δικαστικές ενέργειες για την απαιτούμενη σημειακή τροποποίηση στο υφιστάμενο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο .
ΝΕΕΣ ΝΟΜΟΘΕΤΙΚΕΣ ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ ΚΑΙ ΤΟΠΙΚΟ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟ ΣΧΕΔΙΟ
Με το νόμο 4447/2016 εγκαταλείπεται ο όρος Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο(ΓΠΣ) και στη θέση και στη θέση του τίθεται όρος Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο(ΤΠΣ) και αναλυτικότερα……
Tο άρθρο 7 του ν. 4447/2016 (Α΄245), όπως ισχύει, δίνει τον ορισμό του Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου : «1. Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) αποτελούν σύνολα κειμένων, χαρτών και διαγραμμάτων, με τα οποία καθορίζονται το πρότυπο χωρικής οργάνωσης και ανάπτυξης και τα βασικά προγραμματικά μεγέθη, όρια πολεοδομικών ενοτήτων και οικισμών, οι χρήσεις γης, οι όροι και περιορισμοί δόμησης, οι σημαντικές πολεοδομικές παρεμβάσεις, Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (Ζ.Υ.Σ.), ζώνες ειδικών πολεοδομικών κινήτρων, το οδικό δίκτυο, τα λοιπά μεταφορικά, τεχνικά και περιβαλλοντικά δίκτυα και υποδομές, μέτρα προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή, μέτρα υποστηρικτικά της αντιμετώπισης έκτακτων αναγκών και διαχείρισης συνεπειών φυσικών και τεχνολογικών καταστροφών και λοιπών απειλών, καθώς και κάθε άλλο μέτρο, όρος ή περιορισμός που απαιτείται για την ολοκληρωμένη χωρική ανάπτυξη και οργάνωση της περιοχής μελέτης. 2. […]
Επίσης ορίζεται στο άρθρο 7 παρ. 7 ορίζεται α) «Η κίνηση της διαδικασίας για τη σύνταξη Τ.Π.Σ. γίνεται είτε από τον οικείο Δήμο είτε από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Τα Τ.Π.Σ. υπόκεινται σε διαδικασία Στρατηγικής Περιβαλλοντικής Εκτίμησης. β) Η έγκριση των ΤΠΣ γίνεται με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ύστερα από γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων. […]
Στην συνέχεια στις επόμενες παραγράφους του ιδίου άρθρου ορίζεται…..
12._«Η αναθεώρηση και τροποποίηση των Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων και Σχεδίων Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτής Πόλης γίνεται κατά τις διατάξεις του παρόντος.»
13._«Όπου στις διατάξεις της κείμενης νομοθεσίας αναφέρεται το «Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο» ή το «Σχέδιο Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτής Πόλης» ή το «Τοπικό Χωροταξικό Σχέδιο» νοείται εφεξής το Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο του παρόντος.»
14._«Τα ισχύοντα κατά τη δημοσίευση του παρόντος Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια και Σχέδια Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτής Πόλης δύνανται να τροποποιούνται σημειακά με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας μετά από γνώμη του ΚΕΣΥ-ΠΟΘΑ ή του Συμβουλίου Μητροπολιτικού Σχεδιασμού για τις περιοχές των Ρυθμιστικών Σχεδίων Αθήνας και Θεσσαλονίκης.»
Τέλος οι διατάξεις του Ν. 4447/2016 ρυθμίζονται αναλυτικότερα από τις διατάξεις του ΠΔ 90/2018
ΑΝΤΙΜΕΤΩΠΙΣΗ ΤΟΥ ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΟΣ
Το δικηγορικό μας γραφείο μας αναλαμβάνει την διαδικασία ΝΑ ΑΡΕΙ το υφιστάμενο πολεοδομικό βάρους και δέσμευση επί του ακινήτου σας ώστε να καταστεί αυτό οικοδομήσιμο επιλέγοντας πάντα την ταχύτερη και αποτελεσματικότερη διαδικασία για την οποία θα ενημερωθείτε εκ των προτέρων και να συγκεντρώσει τα απαραίτητα δικαιολογητικά.
