Η πράξη αναλογισμού αποτελεί ένα από τα πιο σύνθετα στάδια εφαρμογής του ρυμοτομικού σχεδίου. Ένα εσφαλμένο όριο, η παράλειψη μιας ιδιοκτησίας, η εφαρμογή παλαιότερου διαγράμματος ή ο λανθασμένος επιμερισμός της αποζημίωσης μπορούν να επιβαρύνουν σοβαρά ένα ακίνητο και να επηρεάσουν την οικοδομησιμότητα, την αποζημίωση και την εμπράγματη κατάστασή του. Για τον λόγο αυτό, ο δικηγόρος για πράξη αναλογισμού δεν εξετάζει μόνο την κυρωτική απόφαση, αλλά ολόκληρη την αλληλουχία των πολεοδομικών, τεχνικών, κτηματολογικών και απαλλοτριωτικών πράξεων.
1.Τι ρυθμίζει η πράξη αναλογισμού
Ο ισχύων Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας, ο οποίος κυρώθηκε με τον ν. 5306/2026, προβλέπει ότι με την πράξη αναλογισμού αποτυπώνονται σε κτηματολογικό διάγραμμα τα ακίνητα ή τα τμήματα ακινήτων που απαλλοτριώνονται και κατανέμεται η οφειλόμενη αποζημίωση μεταξύ των υπόχρεων ιδιοκτησιών. Κατά κανόνα προηγείται η τακτοποίηση των οικοπέδων, ενώ σε ειδικές περιπτώσεις μπορεί να συνταχθεί κοινή πράξη αναλογισμού και τακτοποίησης. Η πράξη εκτίθεται στην αρμόδια υπηρεσία και οι ενδιαφερόμενοι καλούνται να λάβουν γνώση και να υποβάλουν ενστάσεις μέσα στην ανατρεπτική προθεσμία που ορίζεται κάθε φορά.
Η ρυμοτομική απαλλοτρίωση, όμως, δεν επιβάλλεται με την πράξη αναλογισμού. Επιβάλλεται με την πράξη έγκρισης ή τροποποίησης του ρυμοτομικού σχεδίου, η οποία χαρακτηρίζει τον χώρο ως οδό, πλατεία, χώρο πρασίνου ή άλλο κοινόχρηστο ή κοινωφελή χώρο. Η πράξη αναλογισμού αποτελεί πράξη εφαρμογής της ήδη επιβληθείσας απαλλοτρίωσης και αναγκαία προδικασία για τον καθορισμό της αποζημίωσης. Συνεπώς, η ακύρωση ή η ανάκληση της πράξης αναλογισμού δεν συνεπάγεται από μόνη της άρση της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης.
2.Πότε απαιτείται ανασύνταξη της πράξης αναλογισμού
Η ανασύνταξη δεν είναι απλή διόρθωση ενός αριθμητικού ή γραφικού σφάλματος. Πρόκειται για νέα επεξεργασία της πράξης, όταν το ελάττωμα επηρεάζει ουσιωδώς την αποτύπωση των ιδιοκτησιών, την τακτοποίηση, την προσκύρωση ή την κατανομή των υποχρεώσεων αποζημίωσης.
Σύμφωνα με το άρθρο 159 του Κώδικα, ο Περιφερειάρχης εξετάζει την πράξη και τις εμπρόθεσμες ενστάσεις. Μπορεί είτε να την κυρώσει είτε να την ακυρώσει. Αν την ακυρώσει, διατάσσει την ανασύνταξή της. Η νομολογία έχει επίσης δεχθεί ότι, όταν οι απαιτούμενες μεταβολές είναι ουσιώδεις, το αρμόδιο όργανο δεν πρέπει να μετασχηματίζει το περιεχόμενο της πράξης με συμπληρώσεις κατά το στάδιο της κύρωσης, αλλά να την ακυρώνει και να διατάσσει ανασύνταξη.
Λόγος ανασύνταξης μπορεί να υπάρχει όταν χρησιμοποιήθηκε εσφαλμένο ρυμοτομικό διάγραμμα, όταν δεν αποτυπώθηκαν σωστά τα όρια και τα εμβαδά, όταν παραλείφθηκε ιδιοκτησία που έπρεπε να συμμετέχει, όταν επιβαρύνθηκε ακίνητο χωρίς νόμιμη βάση, όταν δεν προηγήθηκε η απαιτούμενη τακτοποίηση ή όταν μία δήθεν «ορθή επανάληψη» μεταβάλλει ουσιωδώς τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών. Ο δικηγόρος οφείλει να διακρίνει αν πρόκειται πράγματι για λόγο ανασύνταξης ή αν απαιτείται προηγουμένως τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου. Η ανασύνταξη δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως συγκαλυμμένη μετατόπιση ρυμοτομικών γραμμών.
3.Ακύρωση πριν και μετά την κύρωση
Πριν από την κύρωση, το βασικό μέσο προστασίας είναι η ένσταση κατά της εκτεθείσας πράξης. Η ένσταση πρέπει να είναι συγκεκριμένη, να συνδέει κάθε νομικό ισχυρισμό με το αντίστοιχο τεχνικό σφάλμα και να συνοδεύεται, όπου απαιτείται, από τίτλους, πιστοποιητικά μεταγραφής ή κτηματολογικές εγγραφές και κατάλληλο τοπογραφικό διάγραμμα. Μία γενική διαφωνία με το αποτέλεσμα συνήθως δεν αρκεί.
Μετά την κύρωση, η κυρωτική απόφαση αποτελεί εκτελεστή διοικητική πράξη και μπορεί να υποβληθεί στον ακυρωτικό έλεγχο του αρμόδιου διοικητικού δικαστηρίου. Ο χαρακτηρισμός της απόφασης του Περιφερειάρχη ως «αμετάκλητης» αφορά την ολοκλήρωση του διοικητικού σταδίου και δεν αποκλείει τον δικαστικό έλεγχο. Η προθεσμία για την αίτηση ακυρώσεως είναι σύντομη και κατά κανόνα εξηνταήμερη, ενώ η αφετηρία της πρέπει να ελεγχθεί με βάση την κοινοποίηση, την πρόσκληση για γνώση και τα συγκεκριμένα στοιχεία πλήρους γνώσης. Σε παλαιές πράξεις πρέπει επιπλέον να εξετάζεται το διοικητικό καθεστώς που ίσχυε κατά τον χρόνο έκδοσης και κύρωσής τους.
Η αίτηση ακυρώσεως μπορεί να στηριχθεί, ανάλογα με την υπόθεση, σε αναρμοδιότητα, παράβαση της διαδικασίας πρόσκλησης και έκθεσης, ανεπαρκή εξέταση των ενστάσεων, αντίθεση προς το ισχύον ρυμοτομικό σχέδιο, εσφαλμένη τακτοποίηση, ουσιώδη πλάνη ως προς τα όρια ή παράνομη κατανομή της αποζημίωσης. Ο δικηγόρος πρέπει να ελέγξει αμέσως την προθεσμία και να μην θεωρήσει ότι μία απλή αίτηση προς την υπηρεσία για «διόρθωση» ή «ανασύνταξη» υποκαθιστά χωρίς άλλο τη δικαστική προσβολή.
4.Τι σημαίνει μη εφαρμογή μιας παλαιάς πράξης αναλογισμού
Η φράση «μη εφαρμογή της πράξης αναλογισμού» δεν περιγράφει από μόνη της συγκεκριμένο λόγο ακυρότητας. Μπορεί να σημαίνει ότι δεν καθορίστηκε αποζημίωση, ότι η αποζημίωση δεν καταβλήθηκε, ότι δεν πραγματοποιήθηκαν οι προβλεπόμενες προσκυρώσεις ή τακτοποιήσεις, ότι δεν έγινε η απαιτούμενη κτηματολογική καταχώριση ή ότι ο κοινόχρηστος χώρος δεν διανοίχθηκε ποτέ. Κάθε περίπτωση έχει διαφορετικές έννομες συνέπειες.
Το άρθρο 184 του ισχύοντος Κώδικα προβλέπει ότι η ρυμοτομική απαλλοτρίωση αίρεται αυτοδικαίως, χωρίς να απαιτείται διαπιστωτική πράξη, αν συντρέξει μία από τρεις εναλλακτικές χρονικές προϋποθέσεις: αν παρέλθουν δεκαπέντε έτη από την πρώτη επιβολή της με το ρυμοτομικό σχέδιο, πέντε έτη από την κύρωση της σχετικής πράξης εφαρμογής ή πράξης αναλογισμού ή δεκαοκτώ μήνες από τον δικαστικό καθορισμό της τιμής μονάδας. Οι ρυθμίσεις αυτές εφαρμόζονται και σε ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις που είχαν επιβληθεί πριν από τις 9 Δεκεμβρίου 2020. Ο ακριβής υπολογισμός απαιτεί πάντως έλεγχο τυχόν μεταγενέστερης άρσης, επανεπιβολής ή άλλης ειδικής ρύθμισης.
Η αυτοδίκαιη άρση δεν καθιστά αυτομάτως το ακίνητο οικοδομήσιμο και δεν ισοδυναμεί με αυτόματη εξαφάνιση κάθε παλαιάς πράξης από τον διοικητικό ή κτηματολογικό φάκελο. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει από τον δήμο την τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου. Το δημοτικό συμβούλιο οφείλει, μέσα στην προβλεπόμενη εξάμηνη προθεσμία, είτε να κινήσει τη διαδικασία τροποποίησης είτε να προτείνει, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις πολεοδομικής αναγκαιότητας και οικονομικής δυνατότητας, ολική ή μερική επανεπιβολή. Επομένως, σε αρκετές υποθέσεις το ορθό αίτημα δεν είναι απλώς «να ακυρωθεί η πράξη αναλογισμού», αλλά να αναγνωριστούν οι συνέπειες της άρσης και να ολοκληρωθεί η απαιτούμενη τροποποίηση του σχεδίου.
5.Ο έλεγχος τίτλων, ορίων και αποζημίωσης
Η αναγραφή ενός προσώπου στην πράξη ως ιδιοκτήτη έχει κατά βάση τον χαρακτήρα αναφοράς σε εικαζόμενο ιδιοκτήτη. Δεν επιλύει οριστικά κάθε διαφορά κυριότητας ούτε υποκαθιστά τη δικαστική αναγνώριση του δικαιούχου της αποζημίωσης. Μετά την κύρωση, όσοι προβάλλουν δικαίωμα κυριότητας μπορούν να κινηθούν ενώπιον του αρμόδιου πολιτικού δικαστηρίου για τον καθορισμό της αποζημίωσης και, ανάλογα με τη διαδικασία, για την αναγνώριση του δικαιούχου.
Για τον λόγο αυτό, ο δικηγόρος πρέπει να ελέγξει αν πρόκειται για απλή πράξη αναλογισμού ή για κοινή πράξη τακτοποίησης, προσκύρωσης και αναλογισμού. Η διάκριση είναι κρίσιμη, επειδή δεν είναι ίδιες οι εμπράγματες μεταβολές, η ανάγκη μεταγραφής ή κτηματολογικής καταχώρισης και οι συνέπειες της μη ολοκλήρωσης της διαδικασίας.
6.Ο ρόλος του δικηγόρου σε υπόθεση πράξης αναλογισμού
Ο δικηγόρος για ανασύνταξη ή ακύρωση πράξης αναλογισμού πρέπει να συγκεντρώσει το ΦΕΚ του ρυμοτομικού σχεδίου και όλες τις μεταγενέστερες τροποποιήσεις, την πράξη και το συνοδευτικό διάγραμμα, την κυρωτική απόφαση, τα αποδεικτικά προσκλήσεων και κοινοποιήσεων, τις ενστάσεις, τους τίτλους και τη μεταγραφική ή κτηματολογική ακολουθία, καθώς και κάθε απόφαση καθορισμού τιμής μονάδας και στοιχείο καταβολής ή παρακατάθεσης της αποζημίωσης.
Η υπόθεση απαιτεί συνήθως κοινή εργασία δικηγόρου και τοπογράφου μηχανικού. Ο μηχανικός ελέγχει την εφαρμογή του σχεδίου, τα όρια, τις συντεταγμένες και τους υπολογισμούς. Ο δικηγόρος αξιολογεί τη νομιμότητα της διαδικασίας, τη διαδοχή των τίτλων, τις προθεσμίες, τη δικαιοδοσία και το κατάλληλο αίτημα. Ανάλογα με το στάδιο, μπορεί να απαιτείται ένσταση, αίτημα ακύρωσης και ανασύνταξης, αίτηση ακυρώσεως ενώπιον διοικητικού δικαστηρίου, αίτηση άρσης και τροποποίησης του σχεδίου, διαδικασία καθορισμού αποζημίωσης, αναγνώριση δικαιούχου ή δικαστική διεκδίκηση της καταβολής.
Η επιλογή του λανθασμένου μέσου μπορεί να οδηγήσει σε απώλεια προθεσμίας ή σε αίτημα που δεν αντιμετωπίζει το πραγματικό πρόβλημα. Ένας δικηγόρος με γνώση των πράξεων αναλογισμού πρέπει πρώτα να προσδιορίσει αν το ελάττωμα βρίσκεται στο ρυμοτομικό σχέδιο, στην πράξη, στην κύρωσή της, στη μη συντέλεση της απαλλοτρίωσης ή στην εμπράγματη και κτηματολογική εφαρμογή της.
7.Συμπέρασμα
Η ανασύνταξη, η ακύρωση και η μη εφαρμογή πράξης αναλογισμού αποτελούν διαφορετικά νομικά ζητήματα. Η ανασύνταξη ακολουθεί κατά κανόνα την ακύρωση μιας ελαττωματικής πράξης, η αίτηση ακυρώσεως ελέγχει τη νομιμότητα της κυρωτικής απόφασης, ενώ η πολυετής μη εφαρμογή μπορεί να έχει οδηγήσει σε αυτοδίκαιη άρση της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης χωρίς να έχει ολοκληρωθεί η τροποποίηση του σχεδίου.
Ο ενδιαφερόμενος που αναζητεί δικηγόρο για πράξη αναλογισμού χρειάζεται εξατομικευμένο έλεγχο του διοικητικού και τεχνικού φακέλου. Για μία πρώτη αξιολόγηση απαιτούνται συνήθως η πράξη αναλογισμού και το διάγραμμά της, η κυρωτική απόφαση, οι τίτλοι του ακινήτου, τα στοιχεία Κτηματολογίου ή μεταγραφής και τυχόν αποφάσεις καθορισμού αποζημίωσης. Μόνο μετά από αυτόν τον έλεγχο μπορεί να επιλεγεί με ασφάλεια η κατάλληλη διοικητική ή δικαστική ενέργεια.
Το παρόν κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν υποκαθιστά τη νομική αξιολόγηση συγκεκριμένης υπόθεσης.