Αγορά – Πώληση Ακινήτου Δικηγόρος

ΔΙΑΠΡΑΓΜΑΤΕΥΣΕΙΣ

Όταν επιλέγεται ένα  ακίνητο για αγρά προτού καταρτιστεί η συμφωνία πρέπει ο αγοραστής να συμβουλευθεί  δικηγόρο προκειμένου να διαπιστωθεί εάν πράγματι το ακίνητο αυτό προσφέρεται για τον σκοπό τον που επιθυμεί ο αγοραστής ,  εάν υπάρχουν  επιμέρους στοιχεία της αγοραπωλησίας που χρήζουν προσοχής κλπ .    Στο στάδιο αυτό μπορεί να δοθεί κάποια προκαταβολή προκειμένου να «δεσμευτεί» ο πωλητής ότι δεν θα διαθέσει αλλού το ακίνητο αλλά και ότι ο αγοραστής δεν πρόκειται να υπαναχωρήσει. Με την προκαταβολή συντάσσεται ιδιωτικό συμφωνητικό από τον δικηγόρο που αναφέρει τους όρους  της πωλήσεως δηλαδή την περιγραφή του ακινήτου , ότι το μεταβιβαζόμενο ακίνητο είναι ελεύθερο βαρών και διεκδικήσεων , ορίζεται το τίμημα της πωλήσεως  , ο χρόνος εξόφλησης και υπογραφής  του συμβολαίου, κλπ. Όλα αυτά βέβαια είναι ενδεικτικά και ανάλογα με την περίπτωση μπορούν να αναφερθούν έτεροι όροι της μεταβίβασης. Το ιδιωτικό συμφωνητικό δεν εξασφαλίζει την μεταβίβαση ακινήτου σε περίπτωση υπαναχώρησης του πωλητή η του αγοραστή όμως αποτελεί μία απόδειξη για το ποσό της προκαταβολής και μπορούν να αναζητηθούν τυχόν έξοδά που έγιναν ενόψει της μεταβιβάσεως από τους συμβαλλόμενους κλπ ,όμως οι τυχόν ρήτρες(πχ αρραβώνας) είναι άκυρες. . Υπάρχει βεβαίως και η δυνατότητα του συμβολαιογραφικού προσυμφώνου το οποίο εξασφαλίζει σε μεγάλο βαθμό τους συμβαλλόμενους και διασφαλίζεται η εγκυρότητα της των ρητρών  αυτών. Κατά το στάδιο αυτό παραδίδει ο πωλητής στον αγοραστή τους τίτλους του ακινήτου προκειμένου να γίνει ο απαραίτητος έλεγχος στο υποθηκοφυλακείο από τον πληρεξούσιο δικηγόρο. Ποτέ στο στάδιο αυτό δεν παραδίδεται η κατοχή του ακινήτου στον αγοραστή διότι αυτό μπορεί να οδήγηση σε σοβαρά προβλήματα και απρόβλεπτες καταστάσεις .

ΕΛΕΓΧΟΣ ΤΙΤΛΩΝ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ-ΑΜΟΙΒΗ ΔΙΚΗΓΟΡΟΥ

Αυτό αποτελεί  κατά κάποιο τρόπο το επόμενο στάδιο της αγοράς του ακινήτου όπου ο δικηγόρος θα μεταβεί στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο η και στο Κτηματολογικό γραφείο προκειμένου να ελέγξει εάν στο ακίνητο υπάρχουν βάρη, προσημειώσεις κατασχέσεις , διεκδικήσεις και γενικά θα εξακριβωθεί με σαφήνεια  το δικαίωμα κυριότητος του πωλητή καθώς και η αλληλουχία των τίτλων του σε βάθος χρόνου. Με τον τρόπο αυτό θα μπορέσει να εξακριβωθεί εάν το μεταβιβαζόμενο ακίνητο  είναι «καθαρό» δηλ. έτοιμο για μεταβίβαση. Η αμοιβή του δικηγόρου καθορίζεται συμφώνα με το άρθρο 73 του κώδικα περί δικηγόρων που ορίζονται τα εξής

1. Για τον έλεγχο τίτλων ιδιοκτησίας ακινήτου και στη σύνταξη της σχετικής έκθεσης του αγοραστή ή του πωλητή, καθώς και για έρευνα στα βιβλία μεταγραφών, υποθηκών ή κατασχέσεων, η αμοιβή του δικηγόρου καθορίζεται ελεύθερα με έγγραφη συμφωνία.

2. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει έγγραφη συμφωνία, η αμοιβή ορίζεται ως εξής: α) αν αφορά στον έλεγχο τίτλων ιδιοκτησίας και βαρών και στη σύνταξη της σχετικής έκθεσης για την υπογραφή συμβολαίου, ορίζεται στο μισό (1/2) αυτής που υπολογίζεται επί της αξίας του αντικειμένου της δικαιοπραξίας, κατά τα οριζόμενα στο επόμενο άρθρο του παρόντος και β) αν αφορά στην έρευνα στα βιβλία μεταγραφών, υποθηκών ή κατασχέσεων, για τη διακρίβωση ακινήτων ιδιοκτησίας τρίτου και των βαρών αυτής, για κάθε άλλο λόγο, ορίζεται σε ωριαία βάση, ανάλογα με το χρόνο παροχής εργασίας, όπως καθορίζεται στο Παράρτημα Ι του Κώδικα.

ΕΠΙΛΟΓΗ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΟΥ-ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ – ΑΜΟΙΒΗ

Ο αγοραστής έχει δικαίωμα να επιλέξει το συμβολαιογράφο που θα συντάξει τα συμβόλαια μεταβίβασης αφού είναι εκείνος που καταβάλλει την αμοιβή του.

Συνήθως κυμαίνεται σε ποσοστό 1,2%-2% επί  του τιμήματος που θα αναγραφεί στο συμβόλαιο η της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου εάν αυτή είναι μεγαλύτερη του τιμήματος που αναγράφεται στο συμβόλαιο. Ο συμβολαιογράφος θα παραλάβει τους τίτλους του ακινήτου που προηγουμένως έχουν ελεγχθεί από τον πληρεξούσιο δικηγόρο και θα καταρτίσει μία λίστα των απαιτούμενων δικαιολογητικών που υποχρεούται να προσκομίσει ο πωλητής η ο δικηγόρος του για τη σύνταξη του συμβολαίου μεταβίβασης. Τέτοια δικαιολογητικά αποτελούν σήμερα η ταυτότητα του ακινήτου πού εκδίδεται από μηχανικό, πιστοποιητικό ότι έχει καταβληθεί το ΕΝΦΙΑ της τελευταίας πενταετίας, πιστοποιητικό ότι δεν οφείλεται ΤΑΠ από  τον οικείο Δήμο, πιστοποιητικό φορολογικής ενημερότητας του πωλητή, πιστοποιητικό ασφαλιστικής ενημερότητας του πωλητή (εάν υποχρεούται σε τούτο).Ενδέχεται επίσης  να ζητηθεί ενεργειακό πιστοποιητικό (ΠΕΑ) για διαμερίσματα ή οριζόντιες ιδιοκτησίες ,οικοδομική άδεια (για κατασκευές μετά την 14.3.1983), κτηματολογικό απόσπασμα (για ακίνητα που υπάγονται σε κτηματολογικά γραφεία) η πιστοποιητικό κτηματογραφουμένου ακινήτου(για ακίνητα που τελούν υπό κτηματογράφηση), πρόσφατο(τριμήνου) τοπογραφικό διάγραμμα για γεωτεμάχια η μονοκατοικίες . Όταν συγκεντρωθούν τα απαραίτητα έγγραφα υποβάλλεται από το συμβολαιογράφο δήλωση φόρου μεταβιβάσεως ηλεκτρονικά στην αρμόδια Δ.Ο.Υ και στην συνέχεια αφού γίνει αποδεκτή ηλεκτρονικά(πωλητής-αγοραστής) καταβάλλεται ο φόρος μεταβιβάσεως(ΦΜΑ) από τον αγοραστή που ανέρχεται στο 3% του τιμήματος που θα αναγραφεί στο συμβόλαιο η της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου εάν αυτή είναι μεγαλύτερη του τιμήματος που αναγράφεται στο συμβόλαιο. Υπάρχει και η δυνατότητα για απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης για αγορά πρώτης κατοικίας. Τα ανωτέρω δικαιολογητικά υπόκεινται σε αλλαγές και απαιτείται   προηγούμενη επιβεβαίωση από τον δικηγόρο η συμβολαιογράφο.

ΣΥΜΒΟΛΑΙΟ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ-ΕΞΟΔΑ ΜΕΣΙΤΗ

Αφού συγκεντρωθούν όλα τα αναγκαία πιστοποιητικά  και καταβληθεί ο φόρος μεταβιβάσεως ορίζεται η ημερομηνία σύνταξης του συμβολαίου κατά την οποίαν ο αγοραστής μεταβιβάζει το ακίνητο και ο πωλητής καταβάλλει το τίμημα. Αν και δεν είναι αναγκαία η παρουσία του δικηγόρου κατά τον νόμο κατά την υπογραφή του συμβολαίου είναι απολύτως αναγκαίο να παραβρίσκονται οι δικηγόροι των συμβαλλομένων διότι έτσι γίνεται ασφαλέστερη όλη συναλλαγή και περιορίζεται σημαντικά η δυνατότητα λάθους η παρερμηνείας των αναγραφομένων στο συμβόλαιο. Στο συμβόλαιο αναγράφεται εάν διαμεσολάβησε η όχι κτηματομεσίτης η αμοιβή του οποίου ανέρχεται συνήθως  σε 2% επί του τιμήματος της αγοροπωλησίας πλέον ΦΠΑ ή σε ότι άλλο έχει προσυμφωνηθεί με την εντολή ανάθεσης. Αναλυτικότερα για την υπηρεσίες και την  αμοιβή του μεσίτη  αναφέρεται  το κεφάλαιο περί μεσιτείας του Αστικού Κώδικα άρθρα 703 έως 707  και τα  άρθρα 197-199 και  201-204 του Ν. 4072/2012 (ΦΕΚ τευχ. Α 86/11.04.2012) με τον τίτλο μεσίτες ακινήτων.

Το ποσό που αναγράφεται στο συμβόλαιο ότι καταβλήθηκε για τίμημα αγοράς καθώς και τα ποσά που καταβλήθηκαν για φόρο μεταβιβάσεως ,αμοιβή συμβολαιογράφου και λοιπά έξοδα αποτελούν τεκμήριο δαπάνης αναγράφονται στο έντυπο Ε1 κατά την υποβολή δήλωση φόρου εισοδήματος και πρέπει να καλύπτονται από τα εισοδήματά του ίδιου έτους ή προγενέστερων ετών (πόθεν έσχες)  Σε περίπτωση που το τίμημα αγοράς του ακινήτου δεν καλύπτεται από τα ανωτέρω εισοδήματα μπορεί να επιμεριστεί σε δόσεις που θα καταβληθούν στο επόμενο ή σε επόμενα έτη. Τα ανωτέρω ποσά μπορούν να καλυφθούν και με δωρεές συγγενών ή τρίτων. Εάν τα ποσά αυτά δεν καλύπτονται από τα ανωτέρω  δηλωθέντα εισοδήματα θεωρείται ότι προέρχονται από  από αδήλωτα εισοδήματα που φορολογούνται ανάλογα.

ΜΕΤΑΓΡΑΦΗ ΤΟΥ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΥ-ΕΞΟΔΑ

Για να επέλθει η  μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου στον αγοραστή απαιτείται ακόμα ένα βήμα δηλαδή να μεταγραφεί το συμβόλαιο πωλήσεως στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο  ή να καταχωρηθεί στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο  καταβάλλοντας την αμοιβή  ή το αναλογούν τέλος. Επί άμισθου υποθηκοφυλακείου η αμοιβή ανέρχεται σε 0,475%  πλέον ΦΠΑ 24% του τιμήματος που θα αναγραφεί στο συμβόλαιο ή της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου εάν αυτή είναι μεγαλύτερη του τιμήματος που αναγράφεται στο συμβόλαιο . Επί έμισθου υποθηκοφυλακείου η αμοιβή ανέρχεται σε 0,475%  χωρίς ΦΠΑ.

Τέλος γίνεται η καταχώριση του ακινήτου στο Ε9 του αγοραστή ή αντίστοιχα η διαγραφή του στο Ε9 του πωλητή.

ΤΟ ΓΡΑΦΕΙΟ ΜΑΣ – ΥΠΗΡΕΣΙΕΣ

Αναλαμβάνει να συνδράμει τον πωλητή ή τον αγοραστή σε όλες τις ανωτέρω διαδικασίες  να συντάξει τα αναγκαία συμφωνητικά και κυρίως  μέσω των συνεργατών που διαθέτει να ελέγξει την ορθότητα των στοιχείων που αναγράφονται στην ταυτότητα του ακινήτου εάν δηλαδή έχουν συντελεστεί με νόμιμο  τρόπο οι  τυχόν αναφερόμενες υπαγωγές τακτοποίησης η νομιμοποίησης του ακινήτου με έμπειρο μηχανικό συνεργάτη του γραφείου. Ομοίως  ελέγχονται από τον συνεργάτη μηχανικό  οι τυχόν πολεοδομικές δεσμεύσεις επί του ακινήτου, αν η χρήση του ακινήτου επιτρέπεται από τον τυχόν υπάρχοντα κανονισμό της πολυκατοικίας ή τις προβλεπόμενες χρήσεις γης από το Γενικό Πολεοδομικό Κανονισμό της περιοχής του ακινήτου. Ο έλεγχος τίτλων που διεξάγεται από το γραφείο μας στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο είναι ενδελεχής και  σε μεγάλο βάθος χρόνου για να διαπιστώσει το υφιστάμενο καθεστώς κυριότητας το οποίο πρέπει να είναι από απαλλαγμένο από κάθε βάρος κατάσχεση προσημείωση διεκδίκηση τρίτου και λοιπά.  Ιδιαίτερος έλεγχος γίνεται στα κληρονομικά ακίνητα και ιδίως στο κληρονομικό δικαίωμα του πωλητή   επί του ακινήτου  με την συλλογή και έρευνα όλο των αναγκαίων πιστοποιητικών. Η ανωτέρω απαρίθμηση των υπηρεσιών του γραφείου μας είναι ενδεικτική,  μπορεί να απαιτηθούν και επιπλέον ενέργειες ανάλογα με τη φύση του ακινήτου .Το γραφείο αναλαμβάνει σε άμεσο χρόνο και την εξάλειψη και διαγραφή των τυχόν υφιστάμενων υποθηκών και προσημειώσεως ,  την έκδοση των πιστοποιητικών κληρονομιάς κλπ.