Η άρση μιας ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης δεν σημαίνει πάντοτε ότι το ακίνητο καθίσταται αμέσως οικοδομήσιμο. Μετά την άρση της δέσμευσης, η Διοίκηση οφείλει να επανεξετάσει το πολεοδομικό καθεστώς της ιδιοκτησίας και μπορεί, υπό αυστηρές προϋποθέσεις, να αποφασίσει την ολική ή μερική επανεπιβολή της απαλλοτρίωσης.
Το ισχύον πλαίσιο περιλαμβάνεται πλέον στα άρθρα 183 έως 186 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας, ο οποίος κυρώθηκε με τον ν. 5306/2026. Οι διατάξεις αυτές ρυθμίζουν την αυτοδίκαιη άρση, τη διαδικασία τροποποίησης του ρυμοτομικού σχεδίου, τις προϋποθέσεις επανεπιβολής και την καταβολή της αποζημίωσης. Τι σημαίνει επανεπιβολή της απαλλοτρίωσης
Επανεπιβολή ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης είναι ο εκ νέου χαρακτηρισμός ολόκληρου ή μέρους ενός ακινήτου ως κοινόχρηστου ή κοινωφελούς χώρου, μετά την προηγούμενη άρση της απαλλοτρίωσης. Δεν πρόκειται για απλή παράταση της παλαιάς δέσμευσης, αλλά για νέα διοικητική κρίση, η οποία πρέπει να στηρίζεται σε συγκεκριμένα και επίκαιρα πολεοδομικά δεδομένα.
Η δυνατότητα αυτή έχει εξαιρετικό χαρακτήρα. Η ιδιοκτησία έχει ήδη παραμείνει δεσμευμένη χωρίς να καταβληθεί αποζημίωση και, επομένως, η νέα επιβάρυνσή της δεν μπορεί να στηρίζεται μόνο στο γεγονός ότι το ακίνητο είχε αρχικά χαρακτηριστεί ως πλατεία, οδός, χώρος πρασίνου, σχολείο ή άλλος κοινόχρηστος ή κοινωφελής χώρος.
Οι προϋποθέσεις για νόμιμη επανεπιβολή
Η ολική ή μερική επανεπιβολή επιτρέπεται μόνο εφόσον συντρέχουν σωρευτικά δύο βασικές προϋποθέσεις.
Πρώτον, πρέπει να υφίστανται σοβαροί πολεοδομικοί λόγοι που επιβάλλουν τη διατήρηση του ακινήτου ή συγκεκριμένου τμήματός του ως κοινόχρηστου ή κοινωφελούς χώρου. Η σχετική αιτιολογία πρέπει να συνδέεται με τις πραγματικές ανάγκες της περιοχής, τη λειτουργία του πολεοδομικού σχεδίου, την έλλειψη αντίστοιχων χώρων και τη σημασία του ακινήτου για την οργάνωση της πόλης. Η απλή επανάληψη του αρχικού χαρακτηρισμού, χωρίς αξιολόγηση των σημερινών δεδομένων, δημιουργεί ουσιώδες ζήτημα νομιμότητας.
Δεύτερον, ο δήμος πρέπει να διαθέτει αποδεδειγμένη οικονομική δυνατότητα για την άμεση καταβολή της προσήκουσας αποζημίωσης. Η δυνατότητα αυτή αποδεικνύεται με την εγγραφή του σχετικού ποσού σε ειδικό κωδικό του δημοτικού προϋπολογισμού. Η αποζημίωση υπολογίζεται αρχικά με βάση το σύστημα αντικειμενικών αξιών που ισχύει κατά το ημερολογιακό έτος υποβολής της αίτησης του ιδιοκτήτη. Εφόσον έχει εγκριθεί χρηματοδότηση από το Πράσινο Ταμείο, εγγράφεται ταυτόχρονα και το αντίστοιχο έσοδο.
Η διαδικασία ενώπιον του δήμου και της Περιφέρειας
Μετά την αυτοδίκαιη ή δικαστική άρση της απαλλοτρίωσης, ο ιδιοκτήτης μπορεί να υποβάλει αίτηση προς τον οικείο δήμο και να ζητήσει την τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου, ώστε η ιδιοκτησία του να καταστεί οικοδομήσιμη. Η αίτηση πρέπει να συνοδεύεται από τους τίτλους ιδιοκτησίας και από τα αναγκαία στοιχεία για την ακριβή ταυτοποίηση του ακινήτου.
Το δημοτικό συμβούλιο οφείλει να αποφασίσει μέσα σε έξι μήνες από την κατάθεση της αίτησης. Μπορεί είτε να αποδεχθεί το αίτημα και να κινήσει τη διαδικασία τροποποίησης του σχεδίου είτε να προτείνει την ολική ή μερική επανεπιβολή της απαλλοτρίωσης.
Η πρόταση επανεπιβολής διαβιβάζεται στον αρμόδιο περιφερειάρχη, ο οποίος πρέπει να αποφασίσει μέσα σε τέσσερις μήνες από τη συνεδρίαση του δημοτικού συμβουλίου. Η απόφαση προσδιορίζει το εμβαδόν του τμήματος που επαναδεσμεύεται και δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως. Για τον λόγο αυτό, ο δικηγόρος που χειρίζεται την υπόθεση πρέπει να παρακολουθεί όχι μόνο την ημερομηνία πρωτοκόλλησης της αίτησης, αλλά και τη συνεδρίαση του δημοτικού συμβουλίου, τη διαβίβαση του φακέλου και τη δημοσίευση της τελικής πράξης.
Η καταβολή της αποζημίωσης
Μετά την έκδοση της απόφασης επανεπιβολής, ο δήμος οφείλει, μέσα σε δεκαοκτώ μήνες, είτε να παρακαταθέσει την προσήκουσα αποζημίωση στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων είτε να εκδώσει χρηματικό ένταλμα πληρωμής υπέρ του ιδιοκτήτη.
Η άπρακτη παρέλευση της προθεσμίας έχει ιδιαίτερα σοβαρή συνέπεια. Η ρυμοτομική απαλλοτρίωση αίρεται αυτοδικαίως και οριστικά. Ο ενδιαφερόμενος μπορεί να ζητήσει την έκδοση διαπιστωτικής πράξης από τον γραμματέα της οικείας Αποκεντρωμένης Διοίκησης. Στο στάδιο αυτό, η άμεση παρέμβαση δικηγόρου είναι κρίσιμη, επειδή πρέπει να ελεγχθεί εάν έγινε πραγματική και νόμιμη παρακατάθεση και όχι απλώς λογιστική δέσμευση ενός ποσού.
Ο δικαστικός προσδιορισμός της αποζημίωσης
Η αποζημίωση που έχει εγγραφεί στον προϋπολογισμό ή καταβληθεί από τον δήμο δεν δεσμεύει οριστικά τον ιδιοκτήτη ως προς το ύψος της. Ακόμη και αν την εισπράξει, έχει δικαίωμα, μέσα σε έξι μήνες από την παρακατάθεση ή την έκδοση του χρηματικού εντάλματος, να ζητήσει από τα αρμόδια πολιτικά δικαστήρια τον καθορισμό προσωρινής ή οριστικής τιμής μονάδας.
Εάν η εξάμηνη προθεσμία παρέλθει χωρίς δικαστική ενέργεια, ο νόμος θεωρεί ότι ο ιδιοκτήτης αποδέχθηκε την προσήκουσα αποζημίωση και ότι η απαλλοτρίωση συντελέστηκε. Ο δικηγόρος πρέπει, επομένως, να διαχωρίσει την προσβολή της ίδιας της επανεπιβολής από τη δικαστική διεκδίκηση μεγαλύτερης και πλήρους αποζημίωσης. Πρόκειται για διαφορετικές διαδικασίες, με διαφορετικά δικαστήρια και διαφορετικές προθεσμίες.
Μερική επανεπιβολή και οικοδομησιμότητα του υπολοίπου
Η επανεπιβολή μπορεί να αφορά μόνο μέρος της ιδιοκτησίας. Στην περίπτωση αυτή, ο δήμος υποχρεούται να κινήσει τη διαδικασία τροποποίησης του ρυμοτομικού σχεδίου, ώστε το τμήμα που δεν επαναδεσμεύεται να καταστεί οικοδομήσιμο.
Η ακριβής αποτύπωση του ρυμοτομούμενου και του ελεύθερου τμήματος απαιτεί συνεργασία δικηγόρου και μηχανικού. Πρέπει να εξεταστούν το εμβαδόν, η αρτιότητα, το πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο, οι ισχύοντες όροι δόμησης και το κατά πόσον το απομένον τμήμα μπορεί πράγματι να αξιοποιηθεί. Μια φαινομενικά ευνοϊκή μερική άρση μπορεί να είναι χωρίς ουσιαστικό αποτέλεσμα, εάν το υπόλοιπο ακίνητο παραμένει μη άρτιο ή μη οικοδομήσιμο.
Πότε μπορεί να προσβληθεί η επανεπιβολή
Η απόφαση επανεπιβολής μπορεί να ελεγχθεί δικαστικά όταν δεν αιτιολογείται επαρκώς η σοβαρή πολεοδομική ανάγκη, όταν δεν υπάρχει πραγματική οικονομική δυνατότητα καταβολής της αποζημίωσης, όταν δεν έχει εγγραφεί το απαιτούμενο ποσό στον ειδικό κωδικό ή όταν έχουν παραβιαστεί οι νόμιμες προθεσμίες.
Ο δικηγόρος πολεοδομικού δικαίου πρέπει να εξετάσει ολόκληρο τον διοικητικό φάκελο, τις εισηγήσεις των υπηρεσιών, την απόφαση του δημοτικού συμβουλίου, τον προϋπολογισμό του δήμου, τα χρηματικά εντάλματα, τα τοπογραφικά διαγράμματα και τη δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως. Ιδιαίτερη σημασία έχει και η απαγόρευση δεύτερης επανεπιβολής της απαλλοτρίωσης επί του ίδιου ακινήτου, είτε ολικά είτε μερικά.
Δεν είναι, πάντως, κάθε επανεπιβολή παράνομη. Όταν η Διοίκηση αποδεικνύει με συγκεκριμένα στοιχεία τη σοβαρή πολεοδομική ανάγκη και ο δήμος έχει πράγματι εξασφαλίσει την αποζημίωση, η δικαστική προσβολή μπορεί να έχει περιορισμένες πιθανότητες επιτυχίας. Σε μια τέτοια περίπτωση, η ορθότερη στρατηγική ενδέχεται να είναι ο έλεγχος της αξίας του ακινήτου και η διεκδίκηση της πλήρους αποζημίωσης και όχι η άσκηση ενός αδύναμου ακυρωτικού ενδίκου βοηθήματος. Η σχετική νομολογία έχει δεχθεί ως νόμιμη επανεπιβολή όταν αποδείχθηκαν τόσο η πολεοδομική αναγκαιότητα όσο και η πραγματική πρόθεση και δυνατότητα άμεσης αποζημίωσης. Ο ρόλος του δικηγόρου
Η υπόθεση της επανεπιβολής ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται μόνο μετά τη δημοσίευση της τελικής απόφασης. Ο δικηγόρος μπορεί να παρέμβει ήδη από την υποβολή της αίτησης άρσης και τροποποίησης του σχεδίου, να εισαγάγει στον διοικητικό φάκελο τα αναγκαία νομικά και τεχνικά στοιχεία και να αντικρούσει εγκαίρως μια αόριστη ή οικονομικά ανεδαφική πρόταση επανεπιβολής.
Η έγκαιρη συνεργασία με δικηγόρο επιτρέπει επίσης την ορθή παρακολούθηση των προθεσμιών, την προσβολή της διοικητικής πράξης, την αίτηση διαπίστωσης της οριστικής άρσης και τη δικαστική διεκδίκηση της πλήρους αποζημίωσης. Κάθε ακίνητο παρουσιάζει διαφορετικά πολεοδομικά, ιδιοκτησιακά και οικονομικά δεδομένα και απαιτεί αυτοτελή αξιολόγηση.
