Δικηγορος :
Πολλάλης Δημήτρης και Συνεργάτες
Ένας δικηγόρος που ειδικεύεται σε μισθώσεις μπορεί να βοηθήσει ιδιοκτήτες και μισθωτές σε διάφορα θέματα, όπως η σύνταξη συμβολαίων, η επίλυση διαφορών και η διαχείριση εξώσεων. Μπορεί επίσης να συμβουλεύσει για τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις κάθε πλευράς κατά τη διάρκεια της μισθωτικής περιόδου.
Οι υπηρεσίες μας:
- Σύνταξη και έλεγχος μισθωτηρίων: Ένας δικηγόρος μπορεί να βοηθήσει στη σύνταξη ή τον έλεγχο ενός μισθωτηρίου, διασφαλίζοντας ότι περιλαμβάνει όλες τις απαραίτητες ρήτρες και ότι συμμορφώνεται με το νόμο.
- Διαχείριση διαφορών: Σε περίπτωση διαφωνίας μεταξύ ιδιοκτήτη και μισθωτή, ο δικηγόρος μπορεί να διαμεσολαβήσει ή να υποβάλει αγωγή για να επιλύσει τη διαφορά.
- Εξώσεις: Ο δικηγόρος μπορεί να καθοδηγήσει τον ιδιοκτήτη στη νόμιμη διαδικασία έξωσης σε περίπτωση μη πληρωμένου ενοικίου ή άλλης παραβίασης της σύμβασης μίσθωσης.
- Προστασία δικαιωμάτων: Ένας δικηγόρος μπορεί να βοηθήσει τόσο τον ιδιοκτήτη όσο και τον μισθωτή να προστατεύσουν τα δικαιώματά τους, διασφαλίζοντας ότι συμμορφώνονται με τις διατάξεις της σύμβασης μίσθωσης και του νόμου.
- Συμβουλευτική: Πριν από την υπογραφή μιας σύμβασης μίσθωσης, είναι προτιμότερο να συμβουλευτείτε έναν δικηγόρο για να κατανοήσετε τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις σας.
Καλέστε μας
Ι. ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΓΙΑ ΚΑΤΟΙΚΙΑ
(υπόδειγμα μισθωτηρίου)
1.- ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΚΥΡΙΑΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ διέπονται από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα (άρθρα 574-618) , και από το άρθρο 2 του ν.1703/1987 όπως αντικαταστάθηκε. με το άρθρο 1 παρ.5 του ν.2235/94 που ορίζουν και για τα δύο συμβαλλόμενα μέρη υποχρεωτική ελάχιστη τριετή διάρκεια εκτός εάν η μίσθωση λυθεί μεταγενέστερα με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Οι μισθώσεις αυτές είναι οι συνηθέστερες και οι μισθωτές που πληρούν ορισμένα εισοδηματικά κριτήρια τυγχάνουν κρατικής επιδότησης.
…περισσότερα
Τέλος κύρια κατοικία πρέπει να νοηθεί η κατοικία η οποία αποτελεί κυρίως κέντρο εγκατάστασης και διαβίωσης του μισθωτού. Έτσι για την υπαγωγή της μίσθωσης στο ν. 1703/1987, το αστικό ακίνητο πρέπει να χρησιμοποιείται μόνο για κύρια κατοικία, διότι ο νόμος δεν εφαρμόζεται για οποιαδήποτε άλλη χρήση (δευτερεύουσα κατοικία, εξοχικό κ.λ.π.). Αν το αστικό αυτό ακίνητο παύσει για οποιονδήποτε λόγο να χρησιμοποιείται ως κατοικία κυρία, παύει και η προστασία του ν. 1703/1987 και η μίσθωση μετατρέπεται σε αστική και υπόκειται στις διατάξεις του ΑΚ
Κατά τα λοιπά ισχύουν οι διατάξεις της παραγράφου 2 του ανωτέρω άρθρου που ορίζουν τα παρακάτω:
- Η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστο για (3) έτη, κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο. Η διάταξη αυτή ισχύει και μετά την 1.7.1997. Σύντμηση της τριετίας επιτρέπεται με νεότερη συμφωνία απέχουσα από την έναρξη της μισθωτικής σύμβασης τουλάχιστον έξι (6) μήνες μετά την κατάρτισή της και αποδεικνυόμενη με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Αν ο συμβατικός χρόνος έχει καθορισθεί μικρότερος της τριετίας και δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος για τον υπόλοιπο χρόνο το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται με ανάλογη εφαρμογή του άρθρου 1 παρ. 3 του παρόντος νόμου, ως και την 1.1.1997. Μετά την ημερομηνία αυτή, το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται ετησίως κατά ποσοστό εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) του τιμάριθμου του κόστους ζωής, όπως αυτό έχει καθορισθεί από την Τράπεζα της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους δώδεκα (12) μήνες.
- Προκαταβολή μισθώματος επιτρέπεται μόνο για τον τρέχοντα μισθωτικό μήνα. Απαγορεύεται η καταβολή από το μισθωτή εγγυοδοσίας για την εκτέλεση της σύμβασης ποσού μεγαλύτερου από τα μισθώματα δύο μηνών.
- Η καθυστέρηση καταβολής από το μισθωτή των δαπανών των κοινοχρήστων του μισθίου και κάθε άλλης χρηματικής οφειλής, που αφορά το μίσθιο και κατά τη συμφωνία τον βαρύνει, έχει τα έννομα αποτελέσματα καθυστέρησης του μισθώματος. Το ίδιο ισχύει και όταν ο μισθωτής δεν καταβάλλει την αποζημίωση που έχει επιδικαστεί τελεσίδικα για φθορές ή μεταβολές στο μίσθιο.
- Ο μισθωτής υποχρεούται να επιτρέψει στον εκμισθωτή ή σε αντιπρόσωπό του, οι οποίοι μπορούν να συνοδεύονται από εμπειροτέχνη ή πραγματογνώμονα να επισκέπτονται το μίσθιο μία φορά κάθε τρίμηνο, για να διαπιστώσουν την καλή και σύμφωνη με τους όρους της μίσθωσης χρήση του. Αδικαιολόγητη άρνηση του μισθωτή παρέχει στον εκμισθωτή το δικαίωμα άμεσης καταγγελίας της σύμβασης.
2.-ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΔΕΥΤΕΡΕΥΟΥΣΑΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ. Οι μισθώσεις δευτερεύουσας κατοικίας διέπονται σήμερα από τις διατάξεις του αστικού κώδικα (άρθρα 574-618) και δεν υπάρχει χρονικός περιορισμένος για την διάρκεια της μισθώσεως ούτε απαιτείται ι κάποια άδεια αρχής.
…περισσότερα
Ο χαρακτηρισμός μιας μίσθωσης σαν δευτερεύουσας δεν αρκεί μόνο να διατυπώνετε στο μισθωτήριο αλλά πρέπει να προκύπτει από την όλη συναλλαγή. Σε περίπτωση πού είναι δυσδιάκριτα τα όρια μεταξύ μισθωτικής σύμβασης κύριας κατοικίας και δευτερεύουσας κατοικίας εφιστάται η προσοχή να αναγράφονται στο μισθωτήριο όλοι οι όροι και τα στοιχεία από τα οποία προκύπτει ότι η μίσθωση αφορά δευτερεύουσα κατοικία π.χ. θα πρέπει να αναφέρεται ποια είναι η κύρια κατοικία του μισθωτή όπως αυτή ορίζεται από τον αστικό κώδικα κλπ.
Είναι δυνατόν λοιπόν να κριθεί από το αρμόδιο δικαστήριο μία μίσθωση η οποία αναγράφεται σαν δευτερεύουσα κατοικία ως κύρια κατοικία εάν πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις και το γνωρίζουν αυτό οι συμβαλλόμενοι και το αντίστροφο. Απαιτείται σε τέτοιες περιπτώσεις η συνδρομή του δικηγόρου ο οποίος θα διαμορφώσει κατάλληλα τη μισθωτική σύμβαση και σύμφωνα με τη βούληση των συμβαλλομένων .
ΙΔΙΩΤΙΚΟ ΣΥΜΦΩΝΗΤΙΚΟ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΔΕΥΤΕΡΕΥΟΥΣΑΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ
3.-ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ προβλέπονται από τις διατάξεις νόμου 4446/ 2016 άρθρο 111 όπως αυτό τροποποιήθηκε με τις διατάξεις του νόμου 4495 /2017 άρθρο 36 και 4472 2017 άρθρα 83 και 84.και τέλος με τις διατάξεις του άρθρο 34 του ν. 5162/2024(τελευταία τροποποίηση). Για την εφαρμογή των διατάξεων αυτών έχουν εκδοθεί πολυάριθμες ΕΓΚΥΚΛΙΟΙ ΚΑΙ ΠΟΛ.
Αφορούν τις μισθώσεις τύπου Airbnb Που είναι μικρότερες του έτους και απαιτείται μία σειρά ενεργειών για την πραγματοποίηση τους.
…περισσότερα
Περιληπτικά θα αναφέρουμε ότι απαιτείται διορισμός διαχειριστή μέσα από την πλατφόρμα ΑΑΔΕ που μπορεί να είναι είτε ο κύριος είτε ο επικαρπωτής η άλλος τρίτος ,εγγραφή στο μητρώο βραχυχρονίων μισθώσεων κλπ. Τα ακίνητα που μπορούν να μισθωθούν με τις διατάξεις των βραχυχρόνιων μισθώσεων μπορεί να είναι διαμερίσματα πολυκατοικιών, δωμάτια διαμερισμάτων, μονοκατοικίες κλπ.
Συνήθως οι κανονισμοί πολυκατοικιών είναι παλαιοί δεν δεν προβλέπουν τίποτα για τα θέματα αυτά Συνεπώς επιτρέπονται αρκεί όμως να μην προκαλούνται σoβαρά προβλήματα χρήσης τους λοιπούς ενοίκους και να μην ασκείται το δικαίωμα αυτό καταχρηστικά. Η όλη διαδικασία προβλέπεται αναλυτικά μέσα από την ιστοσελίδα της ΑΑΔΕ όπως και η φορολόγηση των εισοδημάτων αυτών και τα πρόστιμα που επιβάλλονται σε περίπτωση μη τήρησης των αντίστοιχων διατάξεων.
Όταν επιχειρήσετε να μισθώσετε το ακίνητό σας σε επιχείρηση τύπου Αirbnb τότε η σύνταξη του μισθωτηρίου συμβολαίου είναι ιδιαίτερα περίπλοκη επειδή πρέπει να ρυθμιστούν πολλά θέματα που ανακύπτουν από μία τέτοια μίσθωση.
Ενδεικτικά θα αναφέρουμε ότι πρόκειται για μίσθωση επαγγελματική με ελάχιστη διάρκεια την τριετία ,ότι θα πρέπει να εξετάζονται τα πιθανά προβλήματα που θα δημιουργηθούν από τη λειτουργία της επιχείρησης Airbnb σε σχέση με τους υπόλοιπους ενοίκους, η ύπαρξη τυχόν απαγορευτικών διατάξεων του κανονισμού της πολυκατοικίας για χρήση ξενοδοχείου η παρεμφερή χρήση , τα θέματα διαρρυθμίσεων των χωρών της οικοδομής ότι η του διαμερίσματος, την ευθύνη του εκμισθωτή σε περίπτωση πού παρεμποδιστεί η συμφωνηθείσα χρήση από νομικές ενέργειες των ενοίκων ή τρίτων, τα θέματα ασφάλισης πυρός , τα θέματα επισκευών του μισθίου κλπ. Η απαρίθμηση αυτή είναι ενδεικτική και κάθε περίπτωση είναι διαφορετική. Το μισθωτήριο αυτό κατά βάση πρέπει να συντάσσεται από δικηγόρο λόγω της ιδιαιτερότητας της μισθωτικής συμβάσεως και των πολλαπλών προβλημάτων που ανακύπτουν .
ΙΔΙΩΤΙΚΟ ΣΥΜΦΩΝΗΤΙΚΟ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΜΕ ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΥΠΕΚΜΙΣΘΩΣΗΣ (AIRBNB)
ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΕΚΜΙΣΘΩΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΓΙΑ ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑ ΜΙΣΘΩΣΗ (ΑΠΟ 1.1.2024)
ΙΙ. ΕΠΙΣΗΜΑΝΣΕΙΣ ΠΡΙΝ ΤΗΝ ΚΑΤΑΡΤΙΣΗ ΜΙΑΣ ΜΙΣΘΩΤΙΚΗΣ ΣΥΜΒΑΣΗΣ ΓΙΑ ΚΑΤΟΙΚΙΑ
Ελέγχεται εάν από το ύψος των εισοδημάτων του μισθωτή μπορεί να καλυφθεί η μισθωτική δαπάνη και επίσης επικουρικά μπορεί να ζητηθεί από τον μισθωτή να εγγυηθεί υπέρ αυτού εγγράφως και τρίτο πρόσωπο .Ο όρος της εγγύησης που είναι ειδικός και συντάσσεται από τον δικηγόρο αναγράφεται στο μισθωτήριο που υπογράφεται επιπρόσθετα και από τον εγγυητή. Σε περίπτωση εμπορικής μίσθωσης όταν ο μισθωτής είναι εταιρεία κρίνεται σκόπιμο νε εγγυώνται υπέρ της μισθώτριας εταιρείας και οι εταίροι της την ακριβή εκπλήρωση των όρων της μισθώσεως.
…περισσότερα
Η παροχή ρεύματος πρέπει να είναι ανενεργή. Για τον σκοπό αυτό δίδεται εντολή διακοπής στον πάροχο ενέργειας που ήταν συνδεδεμένο το μίσθιο εάν δεν έχει πράξει τούτο ο προηγούμενος ενοικιαστής .Έτσι δεν πρόκειται να επιβαρυνθεί στο μέλλον ο ιδιοκτήτης από τυχόν απλήρωτους λογαριασμούς ρεύματος (για τα απλήρωτα δημοτικά τέλη όμως βαρύνεται) . Είναι σύνηθες το φαινόμενο λόγω της υπάρχουσας κρίσης ενοικιαστές να εγκαταλείπουν τα μίσθια λόγω οφειλών ρεύματος ,απλήρωτων ενοικίων , κοινοχρήστων κλπ και να αναζητούν νέα μίσθια .Με τον τρόπο αυτό διασφαλίζεται επί πλέον ο ιδιοκτήτης ότι ο μελλοντικός ενοικιαστής δεν έχει οφειλές ρεύματος .Κρίνεται σκόπιμο να υπάρχει στο μισθωτήριο όρος περί παράδοσης της χρήσης του μισθίου μετά την υπογραφή του σχετικού συμβολαίου με τον πάροχο ηλεκτρικού ρεύματος. Οι οφειλές από ΕΥΔΑΠ ή άλλο φορέα εκτός από τον ενοικιαστή βαρύνουν και τον ιδιοκτήτη.
Πρέπει να προσδιορίζεται στο μισθωτήριο ποιοι θα κατοικούν στο μίσθιο και κυρίως να αναγράφονται στα στοιχεία του ή συζύγου του ενοικιαστή διότι σε περίπτωση άσκησης αγωγής ή έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου θα πρέπει να κοινοποιείται και σε αυτόν το σχετικό δικόγραφο σε περίπτωση που το μίσθιο χρησιμοποιείται σαν κυρία κατοικία (οικογενειακή στέγη).
Πρέπει να ερωτάται ο ενοικιαστής για τον λόγο που τυχόν ζητά μετεγκατάσταση και να ελέγχεται η αξιοπιστία του .
Πρέπει να καταχωρίζεται στο μισθωτήριο όρος ως προς την κατά τόπο αρμοδιότητα του δικαστηρίου σε περίπτωση δικαστικών διαφορών (πχ καθυστέρηση μισθώματος)ιδίως σε περιοχές που αλλού κατοικεί ο ιδιοκτήτης και αλλού βρίσκεται στο μίσθιο. Πάντως σε κάθε περίπτωση να ερωτάται και ο δικηγόρος που μελλοντικά που θα προβεί στις ενέργειες αυτές αν υπάρξει ανάγκη.
Επίσης πρέπει να καταχωρίζεται στο μισθωτήριο ο σχετικός όρος εάν δεν επιθυμεί ο ιδιοκτήτης την παραμονή κατοικίδιων στο μίσθιο.
Σε περίπτωσης εκμίσθωσης του μισθίου σε αλλοδαπό εκτός ΕΕ θα πρέπει να προσάγεται και η σχετική άδεια παραμονής και να αναφέρεται ο αριθμός της στο μισθωτήριο συμβόλαιο.
Πρέπει να αναγράφεται στο μισθωτήριο ότι τυχόν επισκευές του μισθίου ή τουλάχιστον εκείνες που προέρχονται από συνήθη χρήση (όπως πχ αντικατάσταση του θερμοσίφωνα μετά από μακροχρόνια χρήση, επισκευή υδραυλικών ειδών κλπ ) επιβαρύνουν τον ενοικιαστή.
Σε περίπτωση που το μίσθιο ανήκει κατά πλήρη κυριότητα σε ανήλικο το μισθωτήριο λόγω της ιδιαιτερότητας του ως προς την σύνταξη αλλά και την καταχώριση του στην ΑΑΔΕ πρέπει να συντάσσεται από τον νομικό σύμβουλο.
Βεβαίως η απαρίθμηση των ανωτέρω επισημάνσεων είναι ενδεικτική και κάθε περίπτωση έχει και την ιδιαιτερότητα της , που ο δικηγόρος θα σας ενημερώσει αναλυτικά ,απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή στην εκμίσθωση ενός ακινήτου διότι σε περίπτωση μη εκπλήρωσης των υποχρεώσεων του ενοικιαστή και τυχόν εξώσεώς του η ζημία θα είναι σημαντική.
ΙΙΙ.-ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ
1.- ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΠΟΥ ΕΧΟΥΝ ΣΥΝΑΦΘΕΙ ΠΡΙΝ ΤΗΝ 1-3-2014 έχουν υποχρεωτική τουλάχιστον 12ετή διάρκεια ακόμα και εάν έχει ορισθεί από την σύμβαση μικρότερη διάρκεια συμφώνα με το άρθρο 13 παρ.1 εδάφιο α του νόμου 4242/2014, (φεκ 50 Α/28.02.2014) που ορίζει « οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του Π.Δ. 34/1995 και συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους, τις διατάξεις του αστικού κώδικα και του Π.Δ 34/1995, με την εξαίρεση των άρθρων 5-6,16-18, 20-26, 27 παρ. 2, 28-40, 43, 46 και 47 αυτού».
2.- ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΠΟΥ ΕΧΟΥΝ ΣΥΝΑΦΘΕΙ ΜΕΤΑ ΤΗΝ 1-3-2014 έχουν υποχρεωτική τουλάχιστον 3ετή διάρκεια ακόμα και εάν έχει ορισθεί από την σύμβαση μικρότερη διάρκεια συμφώνα με το άρθρο 13 παρ.1 εδάφιο β του νόμου 4242/2014, (φεκ 50 Α/28.02.2014) που ορίζει «Οι μισθώσεις του ανωτέρω εδαφίου ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματα της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίηση της.»
3.- ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΑΠΟ ΤΟΝ ΜΙΣΘΩΤΗ
3.1.-Μια εμπορική μισθωτική σύμβαση μπορεί να καταγγελθεί εφ΄όσον το μισθωτήριο έχει συνταχθεί πριν την 1-3-2014 από τον μισθωτή με τους όρους που προβλέπονται από το άρθρο 43 του ΠΔ 34/1995 όπως αυτό τροποποιήθηκε με την παρ.1 άρθρου 17 Ν.3853/2010 που ορίζει : «Ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο ενός (1) έτους από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως τα δε τα αποτελέσματα της επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από τη γνωστοποίηση της. Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο καταγγελίας της μίσθωσης.»Βεβαίως η ανωτέρω απαρίθμηση των μισθωτικών συμβάσεων είναι και των όρων αυτών είναι ενδεικτική αφού υπάρχουν και οι μισθωτικές συμβάσεις του Δημοσίου, των ΝΠΔΔ, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις κλπ που διέπονται από ειδικότερες διατάξεις . O δικηγόρος που θα συντάξει την μισθωτική σύμβαση θα ενημερώσει για τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που δημιουργούνται εκατέρωθεν με την κατάρτισή της.
3.2.- .-Μια εμπορική μισθωτική σύμβαση δεν μπορεί να καταγγελθεί εφ΄ όσον το μισθωτήριο έχει συνταχθεί μετά την 1-3-2014. Δυστυχώς ο νεότερος νόμος 4242/ 2014 δεν προβλέπει δικαίωμα καταγγελίας κατά την κρατούσα άποψη από το μισθωτήσε αντίθεση με το προηγούμενο ΠΔ 34/1995. Σε αυτή την περίπτωση όταν η μισθωτικοί σύμβαση προβλέπεται να διαρκέσει για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο της τριετίας καλό είναι να αναγράφετε στα μισθωτήριο συμβόλαιο ότι ο μισθωτής θα έχει τη δυνατότητα να λύσει τη μισθωτική σύμβαση μετά την πάροδο τριών ετών από την έναρξη της μισθωτικής σύμβασης.
4.- ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ
Στο ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως μπορεί να συμφωνηθεί ρήτρα αναπροσαρμογής του μισθώματος ετησίως επί του εκάστοτε καταβαλλόμενου μισθώματος. Συνήθως συμφωνείται ένα ποσοστό αναπροσαρμογής επί του καταβαλλόμενου μισθώματος. όμως πολύ δύσκολα θα δεχθεί ένας μισθωτής μία ρήτρα αναπροσαρμογής που θα ανέρχεται σε ποσοστό μεγαλύτερο της αναπροσαρμογής του τιμαρίθμου κόστους ζωής και ιδιαίτερα όταν υπάρχει μεγάλη απόκλιση μεταξύ του αιτούμενου ποσοστό αναπροσαρμογής και της μεταβολής του τιμάριθμου.
…περισσότερα
Στην περίπτωση αυτή πρέπει να τεθεί όρος στο μισθωτήριο συμφωνητικό ότι η αύξηση του μισθώματος θα ανέρχεται σε κάποιο επιπλέον μικρό ποσοστό της ετήσιας μεταβολής του τιμάριθμου όπως αυτός καθορίζεται από τη Στατιστική Υπηρεσία. Έχουν δεχθεί τα δικαστήρια ότι για να ισχύσει η προβλεπόμενη από το μισθωτήριο αναπροσαρμογή του μισθώματος πρέπει να γίνεται εντός της μισθωτικής διαρκείας δηλαδή διαρκούσης της μισθωτικής σύμβασης. σε περίπτωση που έχει λήξει η μισθωτική σύμβαση δεν ισχύει η αναπροσαρμογή που έχει συμφωνηθεί στο ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως αλλά ισχύει η νόμιμη αναπροσαρμογή δηλαδή αυτή που προβλέπεται από το νόμο, που ανέρχεται στο 75% της μεταβολής του τιμάριθμου όπως αυτός καθορίζεται από τη Εθνική Στατιστική Υπηρεσία.
Προκειμένου ο εκμισθωτής να επιτύχει να ισχύσει η αναπροσαρμογή που αναφέρεται στο ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως και μετά τη λήξη αυτού(παράταση) πρέπει να το αναφέρει τούτο ρητά στο ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως.
Δηλαδή θα πρέπει να αναγράφει στο ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως ότι σε περίπτωση παρατάσεως της μισθωτικής συμβάσεως θα εξακολουθήσει να ισχύει η συμφωνηθείσα αναπροσαρμογή του μισθώματος. Πάντως για να βρεθεί το ορθό ποσοστό αναπροσαρμογής πρέπει να λαμβάνεται υπ όψιν η θέση του ακινήτου, η πορεία της αγοράς , η δυνατότητα του μισθωτή και άλλοι παράγοντες. Δια του πληρεξούσιου δικηγόρου ο εκμισθωτής θα ενημερώνεται για την εκάστοτε ισχύουσα νομοθεσία επί της αναπροσαρμογής των μισθώσεων.
Τέλος σε υφιστάμενες μισθώσεις όπου υπάρχει προφανής αναλογία μεταξύ του καταβαλλόμενου μισθώματος και εκείνο που μπορεί να απαιτηθεί από την ελεύθερη μίσθωση του ακινήτου (δηλαδή υπάρχει μία απόκλιση ξεπερνά το 30% όπως δέχεται η πλειονότητα τα δικαστηρίων) μπορεί ο εκμισθωτής δια του πληρεξούσιου δικηγόρου να ασκήσει αγωγή αναπροσαρμογής του μισθώματος. Βέβαια στην περίπτωση αυτή πρέπει να συντρέχουν και άλλες προϋποθέσεις(ΑΚ 288,ΑΚ388).
“Περαιτέρω αναπροσαρμογή μισθώματος γίνεται κάθε έτος και ανέρχεται σε ποσοστό εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγουμένου έτους (απλή δωδεκάμηνη μεταβολή), όπως αυτή υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος(Ε.Σ.Υ.Ε.) όταν δεν υπάρχει αντίθετη συμφωνία
Σε κάθε περίπτωση μπορεί να ζητηθεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με τη συνδρομή του άρθρου 388 του Αστικού Κώδικα.. Το εκάστοτε αναπροσαρμοζόμενο μίσθωμα καθίσταται απαιτητό από την κοινοποίηση της έγγραφης όχλησης του εκμισθωτή.
περίπτωση αυτή πρέπει να συντρέχουν και άλλες προϋποθέσεις(ΑΚ 288,ΑΚ388).
Αναπροσαρμογή Επαγγελματικών Μισθώσεων κατά τον νόμο : Κατά παρέκκλιση των ανωτέρω έχει θεσπισθεί ανώτατο Όριο 3% (2022–2025).Από το 2022 και έπειτα, έχει καθιερωθεί σταδιακά, με σειρά διατάξεων, ένα ανώτατο πλαφόν 3% στην ετήσια αύξηση του μισθώματος για τις επαγγελματικές και εμπορικές μισθώσεις που υπάγονται στο π.δ. 34/1995. Συγκεκριμένα, με τον ν. 4926/2022 θεσπίστηκε το όριο 3% για το έτος 2022. Το ίδιο πλαφόν επεκτάθηκε και για το 2023 με τον ν. 5007/2022, συνεχίστηκε για το 2024 με τον ν. 5079/2023 και πλέον ισχύει και για το 2025 βάσει του άρθρου 75 του ν. 5164/2024. Σύμφωνα με το ισχύον καθεστώς, για κάθε ημερολογιακό έτος από το 2022 έως και το 2025, η αύξηση του επαγγελματικού μισθώματος δεν μπορεί να υπερβαίνει το 3% επί του προηγούμενου έτους, ανεξαρτήτως τυχόν συμφωνίας των μερών για υψηλότερο ποσοστό ή τιμαριθμική αναπροσαρμογή, καθώς η ρύθμιση είναι αναγκαστικού δικαίου και υπερισχύει κάθε αντίθετης συμφωνίας.
Το μέτρο αυτό αποσκοπεί στην προστασία των επιχειρήσεων και επαγγελματιών μισθωτών, ιδιαίτερα σε περιόδους έντονου πληθωρισμού, συγκρατώντας τις αυξήσεις των μισθωμάτων σε διαχειρίσιμα επίπεδα. Ωστόσο, δεν εφαρμόζεται σε όλες τις περιπτώσεις, καθώς εξαιρούνται από τον περιορισμό οι περιπτώσεις όπου εκμισθωτής είναι Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ), Οργανισμός Εναλλακτικών Επενδύσεων (ΟΕΕ), επιχείρηση που εκμεταλλεύεται εμπορικά κέντρα συνολικής επιφάνειας άνω των 15.000 τ.μ., ή εταιρεία στην οποία το Ελληνικό Δημόσιο κατέχει το 100% του μετοχικού κεφαλαίου, καθώς και οι θυγατρικές της. Για τις περιπτώσεις αυτές, η αναπροσαρμογή του μισθώματος δεν υπόκειται σε περιορισμό από το παραπάνω πλαφόν και μπορεί να καθορίζεται ελεύθερα, σύμφωνα με τη σύμβαση.
Η διαδοχική παράταση του μέτρου έχει προκαλέσει αντιδράσεις ιδιοκτητών, ιδίως σε περιπτώσεις όπου τα μισθώματα παραμένουν χαμηλά και δεν αντανακλούν την εμπορική αξία του ακινήτου, με αποτέλεσμα την επιβάρυνση της απόδοσης της περιουσίας τους. Παρόλα αυτά, το πλαφόν του 3% θα εξακολουθήσει να ισχύει και για όλο το έτος 2025, σύμφωνα με την τελευταία τροποποίηση του ν. 5164/2024.
5.- ΕΠΙΣΗΜΑΝΣΕΙΣ ΠΡΙΝ ΤΗΝ ΚΑΤΑΡΤΙΣΗ ΜΙΑΣ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΤΙΚΗΣ ΣΥΜΒΑΣΗΣ
Ελέγχεται εάν από το ύψος των εισοδημάτων του μισθωτή μπορεί να καλυφθεί η μισθωτική δαπάνη και επίσης επικουρικά μπορεί να ζητηθεί από τον μισθωτή να εγγυηθεί υπέρ αυτού εγγράφως και τρίτο πρόσωπο .Ο όρος της εγγύησης που είναι ειδικός και συντάσσεται από τον δικηγόρο αναγράφεται στο μισθωτήριο που υπογράφεται επιπρόσθετα και από τον εγγυητή. Σε περίπτωση εμπορικής μίσθωσης όταν ο μισθωτής είναι εταιρεία κρίνεται σκόπιμο νε εγγυώνται υπέρ της μισθώτριας εταιρείας και οι εταίροι της την ακριβή εκπλήρωση των όρων της μισθώσεως.
…περισσότερα
Η παροχή ρεύματος πρέπει να είναι ανενεργή. Για τον σκοπό αυτό δίδεται εντολή διακοπής στον πάροχο ενέργειας που ήταν συνδεδεμένο το μίσθιο εάν δεν έχει πράξει τούτο ο προηγούμενος ενοικιαστής .Έτσι δεν πρόκειται να επιβαρυνθεί στο μέλλον ο ιδιοκτήτης από τυχόν απλήρωτους λογαριασμούς ρεύματος (για τα απλήρωτα δημοτικά τέλη όμως βαρύνεται) . Είναι σύνηθες το φαινόμενο λόγω της υπάρχουσας κρίσης ενοικιαστές να εγκαταλείπουν τα μίσθια λόγω οφειλών ρεύματος ,απλήρωτων ενοικίων , κοινοχρήστων κλπ και να αναζητούν νέα μίσθια .Με τον τρόπο αυτό διασφαλίζεται επί πλέον ο ιδιοκτήτης ότι ο μελλοντικός ενοικιαστής δεν έχει οφειλές ρεύματος .Κρίνεται σκόπιμο να υπάρχει στο μισθωτήριο όρος περί παράδοσης της χρήσης του μισθίου μετά την υπογραφή του σχετικού συμβολαίου με τον πάροχο ηλεκτρικού ρεύματος. Οι οφειλές από ΕΥΔΑΠ ή άλλο φορέα εκτός από τον ενοικιαστή βαρύνουν και τον ιδιοκτήτη.
Πρέπει να ερωτάται ο ενοικιαστής για τον λόγο που τυχόν ζητά μετεγκατάσταση και να ελέγχεται η αξιοπιστία του .
Πρέπει να καταχωρίζεται στο μισθωτήριο όρος ως προς την κατά τόπο αρμοδιότητα του δικαστηρίου σε περίπτωση δικαστικών διαφορών (πχ καθυστέρηση μισθώματος)ιδίως σε περιοχές που αλλού κατοικεί ο ιδιοκτήτης και αλλού βρίσκεται στο μίσθιο. Πάντως σε κάθε περίπτωση να ερωτάται και ο δικηγόρος που μελλοντικά που θα προβεί στις ενέργειες αυτές αν υπάρξει ανάγκη.
Σε περίπτωσης εκμίσθωσης του μισθίου σε αλλοδαπό εκτός ΕΕ θα πρέπει να προσάγεται και η σχετική άδεια παραμονής και να αναφέρεται ο αριθμός της στο μισθωτήριο συμβόλαιο.
Πρέπει να αναγράφεται στο μισθωτήριο ότι τυχόν επισκευές του μισθίου ή τουλάχιστον εκείνες που προέρχονται από συνήθη χρήση (όπως πχ αντικατάσταση του θερμοσίφωνα μετά από μακροχρόνια χρήση, επισκευή υδραυλικών ειδών κλπ ) επιβαρύνουν τον ενοικιαστή.
Σε περίπτωση που το μίσθιο ανήκει κατά πλήρη κυριότητα σε ανήλικο το μισθωτήριο λόγω της ιδιαιτερότητας του ως προς την σύνταξη αλλά και την καταχώριση του στην ΑΑΔΕ πρέπει να συντάσσεται από τον νομικό σύμβουλο.
Βεβαίως η απαρίθμηση των ανωτέρω επισημάνσεων είναι ενδεικτική και κάθε περίπτωση έχει και την ιδιαιτερότητα της , που ο δικηγόρος θα σας ενημερώσει αναλυτικά ,απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή στην εκμίσθωση ενός ακινήτου διότι σε περίπτωση μη εκπλήρωσης των υποχρεώσεων του ενοικιαστή και τυχόν εξώσεώς του η ζημία θα είναι σημαντική.
ΙV. ΚΑΤΑΧΩΡΙΣΗ ΤΟΥ ΜΙΣΘΩΤΗΡΙΟΥ ΓΕΝΙΚΑ
Είναι απόλυτα ορθό και επιβεβλημένο με την υπογραφή του μισθωτηρίου συμβολαίου να γίνεται συγχρόνως και καταχώριση των στοιχείων της μίσθωσης στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ και συγχρόνως η αποδοχή της μίσθωσης από τον μισθωτή διότι έτσι διασφαλίζεται ο ιδιοκτήτης για την δυνατότητα έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου, αλλά και για την περίπτωση που δεν διαθέτει ΑΦΜ ο ενοικιαστής κλπ . Σε διαφορετική περίπτωση πρέπει να καταχωρείται στην ΑΑΔΕ στις προθεσμίες που ορίζει ο νόμος και να αποδέχεται την μίσθωση ο ενοικιαστής. Πάντως εάν δεν ολοκληρωθεί η διαδικασία καταχώρισης και αποδοχής της μισθωτικής σύμβασης δεν μπορεί στις περισσότερες περιπτώσεις αναλόγως του και παρόχου να υπογραφεί η σύμβαση παροχής ρεύματος.
V. ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΑΠΟΒΟΛΗΣ ΑΠΟ ΤΟ ΜΙΣΘΙΟ (ΕΞΩΣΗ) ΓΕΝΙΚΑ
5.1.- ΓΕΝΙΚΑ. Δυστυχώς από αρκετούς ενοικιαστές θα αντιμετωπίσετε άρνηση καταβολής των ενοικίων , των κοινοχρήστων και το καλύτερο που θα μπορέσουμε να κάνουμε στην περίπτωση αυτή είναι ξεκινήσουμε την διαδικασία απόδοσης του μισθίου όσο το δυνατό νωρίτερα με την συνδρομή του δικηγόρου. Οι επαγγελματίες κακοπληρωτές που δυστυχώς τον καιρό αυτό αφθονούν προτού παύσουν να καταθέτουν τα ενοίκια στον τραπεζιτικό λογαριασμό είναι σίγουρο ότι δεν θα έχουν καταβάλει τα κοινόχρηστα και τέλη ύδρευσης και τους λογαριασμούς ρεύματος εάν η σύνδεση δεν είναι στο όνομά τους. Είναι σκόπιμα να ζητάμε από τον διαχειριστή να μας ενημερώνει άμεσα για τυχόν καθυστέρηση κοινοχρήστων καθώς επίσης τηλεφωνικά η ηλεκτρονικά να παρακολουθούμε την εξόφληση των λογαριασμών κοινής ωφελείας που παραμένουν στο όνομα του ιδιοκτήτη. Με την πρώτη καθυστέρηση του μισθώματος όταν θα έχουν προηγηθεί και όλα τα παραπάνω είναι πλέον σίγουρο ότι η έναρξη της διαδικασίας αποβολής από το μίσθιο είναι πλέον μονόδρομος. Αν διαμαρτυρηθείτε οι δικαιολογίες που θα προβάλουν είναι αμέτρητες και ευρηματικές. Συνήθως όταν υπάρχει ένα σοβαρό πρόβλημα για την καταβολή του ενοικίου κάθε συνεπής ενοικιαστής θα ειδοποίησει προηγουμένως τον ιδιοκτήτη .
5.2.-ΔΙΑΤΑΓΗ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΜΙΣΘΙΟΥ.
Είναι ο συνηθέστερος και συντομότερος τρόπος να επιτύχετε την αποβολή του δύστροπου ενοικιαστή και να ελευθερώσετε το ακίνητο σας απευθυνόμενοι στον δικηγόρο σας..
Αρχικά σε πρώτο στάδιο κοινοποιείται η εξώδικη δήλωση διαμαρτυρίας προς τον ενοικιαστή (και στην σύζυγο του εάν το μίσθιο χρησιμοποιείται ως κυρία κατοικία )και καλείται εντός 15 ημερών από την κοινοποίηση της εξώδικης δήλωσης να καταβάλει τα οφειλόμενα μισθώματα. Οι επαγγελματίες κακοπληρωτές που γνωρίζουν την «διαδικασία» θα αρχίσουν την αναζήτηση νέου μισθίου αφού συνήθως οι ιδιοκτήτες αποφεύγουν την άμεση αποστολή της εξώδικης δήλωσης και ελπίζουν μάταια τις περισσότερες φορές ότι ο ενοικιαστής θα τακτοποιήσει την οφειλή του και έτσι παραμένουν αρκετούς μήνες χωρίς την καταβολή του ενοικίου.. Έτσι με ένα πολύ μικρό έξοδο (την κοινοποίηση του εξωδίκου) αποφεύγετε η μεγαλύτερη ζημία. Επίσης σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 637 ΚπολΔ εάν υπάρξει και στο μέλλον και άλλη καθυστέρηση δεν απαιτείται νέα κοινοποίηση εξώδικης δήλωσης.
Στην συνέχεια σε δεύτερο στάδιο εάν δεν υπάρξει πληρωμή της οφειλής εντός 15 ημερών υποβάλλεται από τον πληρεξούσιο δικηγόρο στο αρμόδιο Δικαστήριο αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου και εκδίδεται συνήθως εντός μια εβδομάδας η διαταγή απόδοσης μισθίου. Στην σχετική αίτηση και συνακόλουθα στην εκδοθησομένη διαταγή μπορεί καταχωρηθεί και αίτημα καταβολής των οφειλομένων μισθωμάτων ,κοινοχρήστων ,οφειλών από ΕΥΔΑΠ και ηλεκτρικού ρεύματος εάν η σύνδεση δεν είναι επ΄ ονόματι του ενοικιαστή. Η διαταγή απόδοσης μισθίου κοινοποιείται από τον δικηγόρο με δικαστικό επιμελητή στον μισθωτή με την εντολή προς εκτέλεση να παραδώσει ελεύθερο και κενό το μίσθιο εντός είκοσι ημερών από την κοινοποίηση. Βεβαίως ο μισθωτής δύναται να ασκήσει δια του δικηγόρου του ανακοπή εντός 15 εργασίμων ημερών από την κοινοποίηση της διαταγής και να προβάλει λόγους ακύρωσης της διαταγής απόδοσης μισθίου ημερών αλλά η άσκηση της ανακοπής δεν αναστέλλει την εκτέλεση την εκτέλεση της διαταγής. Για επιτύχει αναστολή εκτέλεσης απαιτούνται προσθετές ενέργειες από τον δικηγόρο του και έξοδα και επί πλέον εξετάζεται η βασιμότητα των λόγων της ανακοπής. Συνήθως στην συντριπτική τους πλειοψηφία οι ενοικιαστές δεν απευθύνονται σε δικηγόρο μετακομίζουν για να μην υποβληθούν σε άσκοπα δικαστικά έξοδα αλλά και για εξασφαλίσουν την νέα διαμονή τους και έτσι επιτυγχάνεται η απελευθέρωση του ακινήτου.
Τέλος σε τρίτο στάδιο εάν ο μισθωτής εξακολουθεί να παραμένει στο μίσθιο και αδιαφορεί για την εξέλιξη ακολουθεί η εκτέλεση της διαταγής απόδοσης μισθίου και ο δικαστικός επιμελητής εκτελεί την διαταγή υστέρα από έγγραφή εντολή του δικηγόρου και αποβάλει τον ενοικιαστή από το μίσθιο. Ακολουθεί καταγραφή των αντικειμένων που θα βρεθούν στο μίσθιο που παραδίδονται σε μεσεγγυούχο και αλλάζεται η κλειδαριά. Ο μεσεγγυούχος είναι υποχρεωμένος να φυλάσσει για έξι μήνες τα πράγματα του ενοικιαστή που μπορεί να τα μεταφέρει και σε άλλο χώρο. Πολλές φορές όμως ο ενοικιαστής φεύγει αυτοβούλως από το μίσθιο σε κάποιο στάδιο της διαδικασίας χωρίς όμως να παραδώσει τα κλειδιά ή αδιαφορώντας να παραδώσει με κάποιο εμφανή τρόπο. Πάντως ο ιδιοκτήτης για να είναι εξασφαλισμένος έναντι του ενοικιαστή πρέπει να λαμβάνει έγγραφη απόδειξη παράδοσης των κλειδιών και του μισθίου διαφορετικά θα πρέπει να εκτελεστεί η διαταγή απόδοσης μισθίου με δικαστικό επιμελητή έστω και εάν η εκτέλεση αφορά κενό μίσθιο. Θα πρέπει πάντως ο ιδιοκτήτης να συμβουλεύεται τον δικηγόρο του πριν την παραλαβή του μισθίου.
5.3.- ΑΓΩΓΗ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΜΙΣΘΙΟΥ ΑΠΟ ΔΥΣΤΡΟΠΙΑ ή ΚΑΘΥΣΤΕΡΗΣΗ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ.
Σε ορισμένες περιπτώσεις δεν είναι δυνατή η έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου. Αυτό συμβαίνει είτε διότι δεν έχει συνταχθεί μισθωτήριο συμβόλαιο, είτε διότι δεν έχει καταχωρηθεί ηλεκτρονικά η μισθωτική σύμβαση στην ΑΑΔΕ είτε διότι δεν έχει γίνει αποδοχή της σύμβασης από τον μισθωτή είτε διότι έχει επέλθει σιωπηρή υποκατάσταση του μισθωτή η του εκμισθωτή από την αρχική μισθωτική σύμβαση καθώς και για πλειονότητα άλλων περιπτώσεων .Τότε ακολουθείται η διαδικασία ασκήσεως αγωγής απόδοσης μισθίου και κατατίθεται αγωγή από τον πληρεξούσιο δικηγόρο στο αρμόδιο δικαστήριο με αίτημα την απόδοση του μισθίου με την οποία ορίζεται ημερομηνία εκδίκασης της αγωγής ( συνήθως σε 2-3 περίπου μήνες ανάλογα με το δικαστήριο)και κοινοποιείται στον ενοικιαστή. Στην συνέχεια ακολουθεί εκδίκαση(συζήτηση) της αγωγής και μετά από 2-3 περίπου μήνες εκδίδεται η απόφαση η οποία συνήθως ορίζεται και προσωρινά εκτελεστή στην συνέχεια κοινοποιείται στον ενοικιαστή και ακολουθείται η διαδικασία εξώσεως με δικαστικό επιμελητή. Βεβαίως ο ενοικιαστής έχει την δυνατότητα ασκήσεως ένδικων μέσων κατ΄ αυτής καθώς και την δυνατότητα ασκήσεως αίτησης αναστολής εκτέλεσης της απόφασης όμως στην πράξη σπανίως καταφεύγει στα μέσα αυτά.
VI. ΑΓΩΓΗ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΜΙΣΘΙΟΥ ΛΟΓΩ ΛΗΞΕΩΣ ΤΗΣ ΜΙΣΘΩΤΙΚΗΣ ΣΥΜΒΑΣΗΣ
Μια μισθωτική σύμβαση λήγει όταν παρέλθει ο χρόνος της συμβατικής διάρκεια καθώς και χρόνος της νόμιμης διάρκειας (δηλαδή της ελαχίστης εκείνης διάρκειας που προβλέπεται από τον νόμο). Εάν μία μισθωτική σύμβαση λήξει και αυτή εξακολουθεί να υφίσταται και να λειτουργεί τότε θεωρείτε ότι καθίσταται αορίστου και καταγγέλλεται οποτεδήποτε σύμφωνα με τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και μπορεί να ασκηθεί από τον πληρεξούσιο δικηγόρο αγωγή με αίτημα την απόδοση του μισθίου. Εάν η μισθωτική σύμβαση δεν έχει λήξει και πάλι μπορεί να ασκηθεί αγωγή απόδοσης μισθίου με αίτημα επίσης την απόδοση του μισθίου αλλά με τον χρονικό περιορισμό ότι το μίσθιο θα αποδοθεί μετά την επομένη της λήξης της μισθωτικής σύμβασης.
Ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει την απόδοση του μισθίου είτε πρόκειται για εμπορική μίσθωση (που έχει συναφθεί μετά την 1/3/2014) είτε για μίσθωση κύριας κατοικίας όταν λήξει ο συμβατικός χρόνος και εφόσον έχει παρέλθει τριετία από την έναρξη της μισθωτικής σύμβασης.
Στην πράξη όταν ο ιδιοκτήτης δεν επιθυμεί να παραμείνει ο μισθωτής μετά τη λήξη της μισθωτικής σύμβασης στο μίσθιο και εφόσον συντρέχουν οι παραπάνω όροι δύναται να ασκήσει αγωγή απόδοσης του μισθίου λόγω λήξεως της μισθωτικής συμβάσεως. Υπάρχει δυνατότητα η αγωγή απόδοσης του μισθίου από τον πληρεξούσιο δικηγόρο να ασκηθεί και πριν τη λήξη της μισθωτικής συμβάσεως πρόωρα κατά το άρθρο 69 του Κπολδ που όμως το αίτημα της αγωγής θα είναι να αποδοθεί το μίσθιο μετά τη λήξη της μισθωτικής σύμβασης.
Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης εκμισθωτής δεν θα χρειαστεί να περιμένει να λήξει πρώτα η σύμβαση και μετά να ασκήσει την αγωγή. Έτσι εξοικονομείται σημαντικός χρόνος αφού είναι δυνατόν η δικαστική απόφαση που διατάσσει την απόδοση του μισθίου να έχει εκδοθεί πριν τη λήξη της μισθωτικής σύμβασης.
Εάν η μίσθωση μετά τη συμβατική της και τη νόμιμη λήξη της έχει παραταθεί τότε αυτή καθίσταται αορίστου χρόνου και καταγγέλλεται σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 609 του Αστικού Κώδικα που ορίζει …….«Στη μίσθωση με αόριστη διάρκεια η καταγγελία του προηγούμενου άρθρου, εφόσον δεν συμφωνήθηκε διαφορετικά, γίνεται……… Αν πρόκειται για μίσθωμα ακινήτου που έχει οριστεί κατά μήνα, τουλάχιστον πριν από δεκαπέντε ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μηνός. Αν πρόκειται για μίσθωμα ακινήτου που έχει οριστεί κατά διαστήματα μακρότερα από ένα μήνα, τουλάχιστον πριν από τρεις μήνες και ισχύει για το τέλος του Μαρτίου ή του Ιουνίου ή του Σεπτεμβρίου ή του Δεκεμβρίου κάθε έτους»
ΥΠΟΔΕΙΓΜΑ ΑΓΩΓΗΣ ΑΠΟΔΟΣΗ ΜΙΣΘΙΟΥ ΛΟΓΩ ΛΗΞΕΩΣ ΤΗΣ ΜΙΣΘΩΤΙΚΗΣ ΣΥΜΒΑΣΗΣ
VII. ΑΝΕΙΣΠΡΑΚΤΑ ΜΙΣΘΩΜΑΤΑ
Η διαδικασία δήλωσης ανείσπρακτων μισθωμάτων από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να εξαιρέσουν τα μη εισπραχθέντα ενοίκια από το φορολογητέο εισόδημά τους κατά την υποβολή της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος. Αυτό μπορεί να γίνει με δύο τρόπους:
1._Ηλεκτρονικά, μέσω της εφαρμογής “Τα Αιτήματά μου” στο MyAADE.gov.gr, απαιτείται σύνδεση με τους προσωπικούς κωδικούς TAXISnet.
Όταν εισέλθουμε στη σχετική εφαρμογή, επιλέγουμε “Φορολογία”, στη συνέχεια “Εισόδημα”, έπειτα “Δήλωση ανείσπρακτων μισθωμάτων” και τέλος κατεβάζουμε από την εφαρμογή το έντυπο Ε411, το συμπληρώνουμε, το υπογράφουμε και το αποστέλλουμε ηλεκτρονικά, μαζί με τα παρακάτω αναφερόμενα δικαιολογητικά.
Τα δικαιολογητικά μπορεί να είναι: αγωγή αποβολής μισθίου, διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου, διαταγή πληρωμής μισθωμάτων, δικαστική απόφαση επιδίκασης μισθωμάτων, δικαστική απόφαση αποβολής από το μίσθιο, ή τέλος ασκηθείσα αγωγή επιδίκασης μισθωμάτων.
Όλα τα ανωτέρω πρέπει να συνοδεύονται με το αποδεικτικό επίδοσης του δικαστικού επιμελητή. Επίσης, εφόσον υπάρχει, υποβάλλεται και η έκθεση αποβολής που συντάχθηκε από δικαστικό επιμελητή.
Επιπλέον, απαιτείται και η συμπλήρωση υπεύθυνης δήλωσης, η οποία στην προκειμένη περίπτωση είναι το έντυπο Ε411. Το έντυπο αυτό υπέχει θέση υπεύθυνης δήλωσης και στο περιεχόμενό του αναγράφεται το χρονικό διάστημα που αφορούν τα ανείσπρακτα μισθώματα, καθώς επίσης και το χρονικό διάστημα που μεσολάβησε από την έκδοση των ανωτέρω εγγράφων (π.χ. διαταγής απόδοσης μισθίου ή εξωστικής απόφασης κλπ) μέχρι την εκτέλεση αυτών.
2._Εναλλακτικά, τα έγγραφα μπορούν να αποσταλούν είτε με συστημένη επιστολή είτε αυτοπροσώπως στην αρμόδια Δ.Ο.Υ.
Στη συνέχεια, διενεργείται έλεγχος των προσκομισθέντων δικαιολογητικών σε σχέση με τα προβλεπόμενα στις οικείες διατάξεις, από το αρμόδιο τμήμα, που είναι το “Τμήμα Συμμόρφωσης και Σχέσεων με τους Φορολογούμενους”.
Κατόπιν, είτε τα δικαιολογητικά γίνονται δεκτά και ενημερώνεται σχετικά ο φορολογούμενος, είτε απορρίπτονται, με παράλληλη σχετική ενημέρωσή του. Αφού ολοκληρωθεί η παραπάνω διαδικασία, καθίσταται εφικτή η αναγραφή των ανείσπρακτων μισθωμάτων στο έντυπο Ε2 και η ανάλογη απαλλαγή μας από τη φορολογία εισοδήματος.
