Δικηγόρος για εισφορά σε γη στις πράξεις εφαρμογής
Η εισφορά σε γη αποτελεί βασικό στοιχείο της πράξης εφαρμογής και συνίσταται στην υποχρεωτική συμμετοχή κάθε ιδιοκτησίας στη δημιουργία δρόμων, πλατειών, χώρων πρασίνου και λοιπών κοινόχρηστων ή κοινωφελών χώρων. Το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο περιλαμβάνεται κυρίως στα άρθρα 139 και 144 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας, ο οποίος κυρώθηκε με τον ν. 5306/2026.
Η επιβολή εισφοράς σε γη είναι νόμιμη πολεοδομική επιβάρυνση. Αυτό, όμως, δεν σημαίνει ότι ο υπολογισμός που εμφανίζεται στον πίνακα της πράξης εφαρμογής είναι πάντοτε ορθός. Ο δικηγόρος που αναλαμβάνει τον έλεγχο της εισφοράς σε γη πρέπει να εξετάσει το αρχικό εμβαδόν της ιδιοκτησίας, τους τίτλους κτήσης, τον χρόνο δημιουργίας του ακινήτου, τις μεταγενέστερες κατατμήσεις, τα ποσοστά συγκυριότητας και το νομοθετικό καθεστώς που εφαρμόζεται στη συγκεκριμένη πράξη εφαρμογής.
Πώς υπολογίζεται η εισφορά σε γη
Κατά το άρθρο 139 του ν. 5306/2026, η βασική εισφορά σε γη υπολογίζεται κλιμακωτά. Για τα πρώτα 500 τ.μ. εφαρμόζεται ποσοστό 10%, για το τμήμα από 500 έως 1.000 τ.μ. ποσοστό 20%, για το τμήμα από 1.000 έως 2.000 τ.μ. ποσοστό 30%, για το τμήμα από 2.000 έως 10.000 τ.μ. ποσοστό 40% και για το τμήμα άνω των 10.000 τ.μ. ποσοστό 50%.
Τα ποσοστά δεν εφαρμόζονται ενιαία στο συνολικό εμβαδόν, αλλά χωριστά σε κάθε κλιμάκιο. Για παράδειγμα, σε ιδιοκτησία 1.500 τ.μ. η βασική εισφορά ανέρχεται σε 300 τ.μ. και όχι στο 30% ολόκληρης της ιδιοκτησίας. Ο δικηγόρος για πράξεις εφαρμογής οφείλει να ελέγχει τον αριθμητικό υπολογισμό και να διαπιστώνει αν χρησιμοποιήθηκε εσφαλμένα ένα ενιαίο ποσοστό.
Ως εμβαδόν της ιδιοκτησίας λαμβάνεται, κατά τον γενικό κανόνα, εκείνο που υπήρχε στις 28 Μαΐου 2014. Ως ιδιοκτησία θεωρείται η συνεχόμενη έκταση που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο, ενώ μεταγενέστερες κατατμήσεις δεν λαμβάνονται υπόψη για τη μείωση της εισφοράς. Επειδή για παλαιότερες ή ήδη κυρωμένες πράξεις εφαρμογής μπορεί να ισχύουν μεταβατικές διατάξεις, ο δικηγόρος πρέπει να προσδιορίζει πρώτα το εφαρμοστέο χρονικό καθεστώς και στη συνέχεια να ελέγχει τον υπολογισμό.
Αυξημένη εισφορά λόγω ελλείμματος γης
Εάν οι βασικές εισφορές και οι υφιστάμενοι κοινόχρηστοι χώροι δεν επαρκούν για την κάλυψη των αναγκών της πολεοδομικής ενότητας, τα ποσοστά των πρώτων κλιμακίων μπορούν να αυξηθούν. Η αύξηση πρέπει να γίνεται αναλογικά και κατά ίσο αριθμό ποσοστιαίων μονάδων, με τα ανώτατα όρια που ορίζει το άρθρο 139 του ν. 5306/2026.
Η αυξημένη εισφορά δεν αρκεί να αιτιολογείται γενικά με την ύπαρξη «ελλείμματος γης». Ο δικηγόρος που ελέγχει την πράξη εφαρμογής πρέπει να ζητήσει το ισοζύγιο γης της πολεοδομικής ενότητας, τον υπολογισμό των απαιτούμενων κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων και τα στοιχεία βάσει των οποίων εφαρμόστηκε η προσαύξηση. Μία τεκμηριωμένη ένσταση πρέπει να προσδιορίζει το συγκεκριμένο αριθμητικό ή νομικό σφάλμα και όχι απλώς να χαρακτηρίζει την εισφορά υπερβολική.
Διάκριση μεταξύ εισφοράς και αποζημιωτέας ρυμοτόμησης
Η πράξη εφαρμογής πρέπει να διακρίνει το τμήμα που αφαιρείται ως νόμιμη εισφορά σε γη από το τμήμα που ρυμοτομείται πέραν της οφειλόμενης εισφοράς. Για τη δεύτερη κατηγορία γεννάται αξίωση αποζημίωσης και η μεταβολή της κυριότητας δεν συντελείται μόνο με τη μεταγραφή ή την καταχώριση της πράξης εφαρμογής.
Ο δικηγόρος πρέπει να ελέγχει αν έκταση που αφαιρείται πέραν της νόμιμης υποχρέωσης εμφανίζεται εσφαλμένα ως εισφορά σε γη, καθώς και αν στον κτηματολογικό πίνακα προσδιορίζονται ο υπόχρεος και ο δικαιούχος της αποζημίωσης. Πρόκειται για κρίσιμο έλεγχο, επειδή ένα λανθασμένο χαρακτηριστικό στον πίνακα μπορεί να οδηγήσει σε απώλεια σημαντικής έκτασης χωρίς την προβλεπόμενη αποζημίωση.
Έλεγχος του τελικού οικοπέδου
Ο έλεγχος από δικηγόρο δεν περιορίζεται στον αριθμό των τετραγωνικών μέτρων. Πρέπει να εξετάζεται αν το τελικό οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, αν διαθέτει κατάλληλο πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο, αν έχει λειτουργικό σχήμα και αν είναι ισάξιο με την αρχική ιδιοκτησία.
Η πράξη εφαρμογής μπορεί να μεταβάλει τη θέση και το σχήμα των ιδιοκτησιών ή να προβλέψει υποχρεωτική ανταλλαγή με άλλο οικόπεδο ίσης αξίας. Εάν ο ιδιοκτήτης αμφισβητεί το ισάξιο του παλαιού και του νέου ακινήτου, προβλέπεται ειδική ανατρεπτική προθεσμία έξι μηνών από την κύρωση της πράξης εφαρμογής για την προσφυγή στο αρμόδιο δικαστήριο. Ο δικηγόρος πρέπει να διακρίνει αυτή τη διαδικασία από την προσβολή άλλων πλημμελειών της πράξης εφαρμογής.
Ένσταση και διορθωτική πράξη εφαρμογής
Πριν από την κύρωση, οι φερόμενοι ιδιοκτήτες καλούνται να λάβουν γνώση των πινάκων και διαγραμμάτων και να υποβάλουν ένσταση μέσα στην προθεσμία της σχετικής πρόσκλησης. Η ένσταση πρέπει να αναφέρει τον κωδικό της ιδιοκτησίας, τα αμφισβητούμενα εμβαδά, τον εσφαλμένο υπολογισμό, τα στοιχεία των τίτλων και το συγκεκριμένο αίτημα διόρθωσης.
Για τον λόγο αυτό, η σύνταξη της ένστασης από δικηγόρο με εμπειρία στις πράξεις εφαρμογής πρέπει να γίνεται σε συνεργασία με μηχανικό. Ο μηχανικός ελέγχει τα εμβαδά, τις συντεταγμένες και την οικοδομησιμότητα, ενώ ο δικηγόρος θεμελιώνει νομικά την πλημμέλεια και διατυπώνει το κατάλληλο αίτημα.
Μετά την κύρωσή της, η πράξη εφαρμογής καθίσταται καταρχήν οριστική και αμετάκλητη. Διορθωτική πράξη μπορεί να συνταχθεί κατ’ εξαίρεση για λόγους νομιμότητας ή για πλάνη ως προς τα πραγματικά περιστατικά, η οποία αποδεικνύεται από στοιχεία που δεν ήταν γνωστά κατά την κύρωση ή από τελεσίδικη δικαστική απόφαση. Η έγκαιρη παρέμβαση δικηγόρου πριν από την κύρωση παρέχει, επομένως, σαφώς περισσότερες δυνατότητες ουσιαστικής διόρθωσης.
Νομικός έλεγχος από δικηγόρο πράξεων εφαρμογής
Ο ιδιοκτήτης που διαπιστώνει μεγάλη εισφορά σε γη, απώλεια οικοδομησιμότητας, μετακίνηση της ιδιοκτησίας ή εσφαλμένη καταχώριση στον πίνακα εφαρμογής πρέπει να απευθύνεται άμεσα σε δικηγόρο πολεοδομικού δικαίου. Για τον αρχικό έλεγχο απαιτούνται συνήθως οι τίτλοι ιδιοκτησίας, τα πιστοποιητικά μεταγραφής ή τα κτηματολογικά στοιχεία, το τοπογραφικό διάγραμμα, η δήλωση ιδιοκτησίας, ο πίνακας εφαρμογής και το σχετικό κτηματογραφικό διάγραμμα.
Το δικηγορικό γραφείο αναλαμβάνει τον έλεγχο της εισφοράς σε γη, τη σύνταξη ένστασης κατά της πράξης εφαρμογής, την υποβολή αίτησης διορθωτικής πράξης και τη δικαστική προστασία του ιδιοκτήτη, σε συνεργασία με τον αρμόδιο τεχνικό σύμβουλο. Κάθε υπόθεση απαιτεί αυτοτελή αξιολόγηση, επειδή η νομιμότητα της εισφοράς εξαρτάται από τα πραγματικά στοιχεία, τις ημερομηνίες και το ειδικό καθεστώς της συγκεκριμένης ιδιοκτησίας.
